“Ha sido buen año para hoteles, centros comerciales y locales”
Este año 2023 ha sido positivo para subsectores inmobiliarios como hoteles, centros comerciales y locales debido al mantenimiento de la demanda de consumo, y la logística y almacenaje por los cambios en la formación de cadenas de suministros y la venta on line. En cuanto a las oficinas, no sufren, debido a una normalización de la presencialidad, pero son mercados muy concentrados en unas pocas ciudades. Algo similar ocurre con los alquileres donde Madrid, Barcelona, y algunas provincias costeras concentran más del 70% de la oferta; por otra parte, la oferta de alquileres publicada por los portales inmobiliarios ha caído bruscamente, debido a la escasa promoción y a que esta oferta no recoge la promoción de construir para alquilar, tanto libre como de alquiler social, que se comercializa por los propios agentes promotores.
» Un dato significativo es que se han iniciado en el año 2023 más de 100.000 viviendas en España, terminándose alrededor de 84.000 iniciadas en años anteriores »
Las transacciones de vivienda caen significativamente, manteniéndose los precios, lo cual es característico de nuestro mercado, que ajusta tradicionalmente por cantidades antes que por precios, más en vivienda nueva pero también en usada. En vivienda nueva y para el año completo 2023 la caída en compraventa podría ser del 15% respecto a 2022, y del 12% en vivienda nueva. Un dato significativo es que se iniciarán este año 2023 más de 100.000 viviendas en España, terminándose alrededor de 84.000 iniciadas en años anteriores, lo cual indica que la construcción, aunque a niveles relativamente bajos, tiene actividad potencial para el próximo año.
Los efectos negativos
El efecto más negativo en 2023 sobre el mercado inmobiliario ha sido sin duda el de las subidas de los tipos de interés y endurecimiento en las condiciones crediticias, que ha ido mostrando su impacto a medida que se renovaban las operaciones, e influía también en las condiciones generales de la demanda en la economía. Los indicadores de inversión apuntan al mercado hotelero como el que mayor auge ha tenido, por el impulso que recibe de los fuertes movimientos turísticos, y también al de construir para arrendar. Estos son, en breve, los aspectos positivos y negativos del mercado inmobiliario, al que hay que acercarse con un conocimiento y valoración detallada de los mercados locales.
El precio no es un buen indicador
En 2024, con la fuerte diferencia espacial que conocemos, y entre vivienda nueva y usada, los precios medios no subirán por encima de la inflación al consumo, y en los demás sectores se frenará la tendencia. Los precios habrá que seguirlos considerando en un contexto de menos transacciones, y no son actualmente un buen indicador, pues muestran un desencuentro entre oferta y demanda respecto a un precio de mercado que permitiera aumentar el volumen de compraventa. El sector inmobiliario sigue siendo sin duda sensible a los niveles de tipos de interés, y en 2024 se mantendrá el impacto negativo en la financiación de promoción y construcción. Se reduce también la demanda de crédito hipotecario, según muestran los bancos en la encuesta trimestral sobre crédito que realiza el BCE.
» Se intensifica la búsqueda de rentabilidades en residencias para estudiantes y tercera edad, así como en aparcamientos y trasteros, aunque son subsectores relativamente limitados »
El porcentaje de vivienda que se financia con crédito hipotecario ha oscilado en España entre el 65% y el 30%, y ahora está por debajo del 40%; aparte de la debilidad del mercado este porcentaje baja cuando disminuye el peso de la venta de vivienda nueva, que casi siempre lleva hipoteca, y aumenta relativamente el peso de las compras por extranjeros, que no suelen pedir hipoteca. Hay que tener en cuenta que aunque no suban más los tipos de interés el mantenimiento del tipo de facilidades de depósito por el BCE determina el interbancario, que es una referencia en nuestro mercado hipotecario.
En cuanto a rentabilidades, las del inmobiliario siguen siendo atractivas, pero la subida de tipos ofrece alternativas en activos financieros, que dependerán de la política del BCE de reinversión de deuda pública y privada que tiene en balance, pues ahora mismo la deuda pública española a diez años está en el 3,66%, y no es difícil encontrar rentabilidades 3 puntos porcentuales por encima en el inmobiliario, que compensaría el riesgo. En este sentido, se intensifica la búsqueda de rentabilidades en residencias para estudiantes y tercera edad, así como en aparcamientos y trasteros, aunque son subsectores relativamente limitados en cuanto a su expansión.
Tres aspectos destacamos para 2024. Uno, la incorporación al valor de los inmuebles de la eficiencia energética y riesgos relacionados con el medioambiente, tanto en riesgos físicos como adaptación legislativa; valorar estos riesgos es ya algo que espera la supervisión bancaria de las entidades de crédito. En este contexto las sociedades de tasación cobran relevancia por la necesidad de disponer de valoraciones precisas y reguladas para las decisiones de inversión y el conocimiento del valor de la garantía inmobiliaria. Segundo, hay que seguir la evolución de la construcción para alquilar, tanto en vivienda libre como alquiler social, que seguramente ocupará en 2024 el primer lugar en inversiones superando al sector hotelero. Y tercero, la rehabilitación tiene que despegar y llegar a ser un complemento sustancial del desarrollo inmobiliario, contrarrestando la debilidad del mercado.
José Vázquez Seijo
Presidente Grupo Euroval