A pesar de la fortísima subida de los alquileres durante el último año, su rentabilidad sigue por debajo de los niveles prepandemia en treinta provincias españolas, según Euroval.
La rentabilidad de las viviendas en alquiler sigue deparando alegrías a sus propietarios. Solo en 2022, la rentabilidad media a nivel nacional sumó casi un punto más respecto a la obtenida un año antes, situándose en el 5,85% anual. Pero no todo son buenas noticias. A pesar de la fortísima subida de los alquileres en 2022, incluso muy por encima de la experimentada por el precio de la vivienda en ese mismo período, su rentabilidad todavía no ha alcanzado los niveles que tenía antes de la pandemia. Esa es al menos la situación en treinta provincias españolas, tal y como se confirma en el informe La rentabilidad del alquiler residencial en España 2023, elaborado por Euroval, sociedad de tasación de referencia en nuestro país.
Esta es una de las principales conclusiones de un análisis realizado por Euroval, en el que ha comparado, por una parte, el precio medio agregado de la vivienda en nuestro país, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y, por otro, el precio medio del alquiler. El resultado es una rentabilidad media del alquiler residencial para el conjunto de las viviendas, que en 2022 se situó en el 5,85% anual, casi un punto más que la alcanzada en 2021.
El estudio comparativo de las series de ambos años, 2021 y 2022, viene a confirmar la tendencia al alza en la rentabilidad del alquiler residencial que se registra desde el final de la pandemia y que ha coincidido, además, con un periodo de calentamiento de los precios de la vivienda, acentuado de manera especial en el segundo semestre del pasado año. No obstante, la rentabilidad de los alquileres residenciales sigue estando lejos todavía de la que tenía antes de la pandemia. En 2019 esta fue del 6,8%, un punto más que en 2022.
El informe no oculta lo paradójico de esta situación, pues tal y como sostienen sus autores, “en períodos largos, en general los alquileres están más limitados al alza que el precio de la vivienda, de manera que, aunque el alquiler suba no suele hacerlo de manera proporcional al precio de la vivienda, resultando una tendencia al mantenimiento o de ligera baja en la rentabilidad. Sin embargo, esto no ocurre en 2022, donde los alquileres suben en general por encima del porcentaje en que lo ha hecho el precio de la vivienda”.
La rentabilidad de alquiler en España en 2022
Naturalmente, se trata de rentabilidades agregadas, sin distinguir entre vivienda nueva y usada, si bien los autores del informe dejan entrever que estas serán mayores en el caso de las viviendas usadas –de acuerdo con el criterio de la estadística ministerial, aquellas con más de cinco años de antigüedad–, puesto que la diferencia en el precio del alquiler respecto a otra nueva es muy inferior al del respectivo precio de compra. Tal y como se dice en el informe, “al ser la rentabilidad resultado de un cociente entre el precio del alquiler y el precio de la vivienda, los alquileres podrán ser relativamente altos o bajos, pero su rentabilidad bruta dependerá en buena medida del valor del denominador; esto es, del precio al que se compró la vivienda”.
En este sentido, el análisis de Euroval también llama la atención sobre el hecho de que “la oferta de alquileres se concentre en unas pocas provincias, de manera que solo Madrid y Barcelona tienen el 35% de toda la oferta de alquileres; si añadimos Málaga, Valencia y Alicante se llega al 52%, y con Mallorca, Sevilla, Granada y Asturias, vemos que el 65% de toda la oferta de alquileres de España se concentra en únicamente nueve provincias. De hecho, 28 provincias no llegan al 1% del total de la muestra, por esta fortísima concentración espacial en el mercado de alquileres, sin mencionar la que se da dentro de las propias provincias”.
Otro dato destacable se refiere a la importante dispersión geográfica del alquiler residencial, que se ajusta a una lógica inversa. De esta manera, las provincias donde el alquiler es más caro no son siempre las más rentables. Es el caso, por ejemplo, de las cinco provincias españolas donde el precio medio de la vivienda es también el más alto: Baleares, Barcelona, Madrid, Guipúzcoa y Málaga. Ninguna de ellas bate la rentabilidad media nacional, que está en 5,85%. Barcelona se queda tres décimas por debajo, Guipúzcoa siete, Madrid 1,3 puntos y Málaga y Baleares casi dos puntos.
Valencia es la provincia española donde la rentabilidad del alquiler fue más alta en 2022: un 8,3% anual. Solo otra provincia, presenta una rentabilidad anual por encima del 8%: Cuenca (8,1%). Con retornos iguales a o por encima del 7% están Albacete (7,7%), Castellón (7,6%), Segovia (7,5%), Ávila (7,3%), Badajoz (7,2%), Ciudad Real (7,2%), Salamanca (7,1%), Murcia (7%), Toledo (7%) y Zamora (7%).
En la horquilla del 6% se encuentran Soria (6,8%), Cáceres (6,8%), Córdoba (6,8%), Huelva (6,8%), Granada (6,7%), Sevilla (6,6%), Teruel (6,6%), Almería (6,5%), León (6,5%), Lérida (6,5%), Orense (6,4%), La Rioja (6,4%), Barcelona (6,4%), Huesca (6,2%), Jaén (6,2%), Lugo (6,2%), Navarra (6,1%), Alicante (6,1%), Palencia (6,1%), Guadalajara (6%) y Asturias (6%).
Por debajo del 6% se cuentan 19 provincias: Burgos (5,9%), Ceuta (5,9%), Tarragona (5,9%), Cádiz (5,7%), La Coruña (5,7%), Las Palmas (5,7%), Zaragoza (5,6%), Pontevedra (5,6%), Cantabria (5,5%), Valladolid (5,4%), Melilla (5,3%), Santa Cruz de Tenerife (5,3%), Vizcaya (5,3%), Álava (5,2%), Guipúzcoa (5,2%), Gerona (5%), Málaga (5%), Madrid (4,7%) e Islas Baleares (4,2%).
En términos globales, la rentabilidad del alquiler residencial en 2022 con respecto a 2021 sube en 40 provincias, baja en seis y se mantiene estable en otras seis (se incluyen también las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla).
Puede leer completo el informe de Rentabilidad de Alquiler 2023 aquí.
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