En este Gráfico mensual comparamos la evolución de la rentabilidad de la inversión en vivienda con la de la bolsa, para un período largo.

Ambas inversiones resultan muy rentables, pero tienen diferencias importantes que impiden una comparación justa, por lo que proponemos una inversión en sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria con cartera principalmente de vivienda, y una inversión en índice general de bolsa, y seguirlos en el tiempo.

Cálculo realizado

Ambas curvas representan la rentabilidad acumulada mensual desde enero de 2006 hasta junio de 2022.
En el cálculo de la rentabilidad en la vivienda se han considerado tanto las plusvalías como las rentas por alquiler (Fuente: Idealista).
El cálculo de la rentabilidad del IBEX se ha obtenido a partir del IBEX-35 Total Return, que considera tanto plusvalías como dividendos, que se reinvierten (Fuente: investing.com).
Ninguna de las series considera la inflación.

Ideas que pueden sacarse y conclusiones a que se llega

• En los años analizados se alternan periodos donde la rentabilidad de la vivienda supera a la bursátil, con otros donde ocurre lo contrario, aunque el mercado de vivienda presenta obviamente mucha menos volatilidad que el bursátil. No hay un patrón fijo y dependiendo del período elegido la rentabilidad de la vivienda es mayor o no a la de la bolsa.
• Puede afirmarse que en plazos relativamente largos ambas inversiones proporcionan una buena rentabilidad, que es similar, y de enero de 2006 a enero de 2020 ha sido del 60%.
• Si añadimos los dos últimos años cambia el panorama con rentabilidades desde inicio de 82,4% para la vivienda y 51,6% para el IBEX, lo que refuerza la idea de que en estas comparaciones períodos cortos muy volátiles alteran las rentabilidades significativamente.
• La comparación entre ambas inversiones exige una homogenización, como la que proponemos seguidamente, comparando inversión en bolsa con inversión en sociedades cotizadas con carteras de vivienda.

Cómo homogeneizar la inversión en bolsa y en vivienda

A efectos de dar una cierta homogeneidad a la comparación para un pequeño inversor podemos considerar una inversión en una vivienda media en España, y una cantidad igual en el Índice IBEX-35 Total Return entre dos momentos del tiempo, para lo que serviría el gráfico que presentamos. Pero si queremos una comparación más justa podemos considerar invertir en una cartera de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI) con un activo principalmente de vivienda, y reinvertir los dividendos. Esto paliaría diferencias significativas que hay entre invertir en el Ibex o en viviendas, como el fraccionamiento que permite la bolsa, y el volumen elevado de inversión que exige, aunque sea una sola vivienda, además de otras diferencias como son:

-Los costes de mantenimiento de un inmueble en renta son fiscalmente deducibles, pero no dejan de ser costes, como el IBI, seguros, mantenimiento de la vivienda y adaptación a normativas como eficiencia energética, así como la posibilidad de períodos sin arrendar. La inversión en bolsa tiene unos costes muy reducidos, al igual que la inversión en SOCIMI, cuyos gastos de funcionamiento como sociedad deberían compensarse con un menor riesgo y una gestión profesionalizada.

-El IBEX es un índice diversificado, pero el riesgo de concentración en una vivienda es muy alto, lo que no ocurre con una cartera diversificada de vivienda. La propuesta de invertir en SOCIMI de viviendas elimina el riesgo asociado a una única vivienda.

-La inversión directa en vivienda tiene la ventaja de poder endeudarse con un préstamo hipotecario, que en principio no está sujeto a las variaciones del precio de la vivienda, lo cual es más difícil con la inversión en bolsa o SOCIMI, pues un préstamo para compra de acciones exige poner más activo como garantía en caso de bajar la cotización de las acciones. Por otra parte, el activo inmobiliario es una garantía que permite endeudarse, que en general mejora con el tiempo, aunque tenga hipoteca.

-La inversión inmobiliaria es altamente ilíquida, por lo que se trataría de una inversión a mantener en el tiempo, y los costes de transacción son elevados. Es todo lo contrario que la inversión en el IBEX-35, pero sería comparable en una inversión en una cartera de SOCIMI de vivienda.