Esta nueva edición de Inmocoyuntura se estructura en tres partes:
En la primera se analiza la evolución conjunta de los precios y transacciones de vivienda, distinguiendo entre vivienda nueva y usada, para España y comunidades autónomas. Tomamos siempre precios tasados y transacciones efectivamente realizadas lo que, junto con la perspectiva de los años considerados, proporciona una información sólida de los ajustes que se han dado en los mercados de vivienda, la situación actual, y perspectivas probables.
Se incorporan también datos de transacciones por parte de extranjeros, residentes o no.
La segunda parte trata de las relaciones entre el empleo, como variable de demanda, y los precios medios y transacciones.
La parte tercera muestra la oferta de vivienda a partir de las viviendas iniciadas, terminadas y le evolución del stock disponible para la venta, tanto para España como por comunidades autónomas.
Principales Conclusiones
En la evolución de precios y transacciones de vivienda nueva permanece el nivel relativamente bajo de compraventas, que son 71.734 en 2021, y aunque suben respecto a 2019, no llegan al 20% de las que se daban hace quince años, y suponen sólo el 12% del total de compraventa actual de vivienda. Sin embargo, los precios siguen incrementándose con fuerza y pasan de una media de 234.646 euros en 2019, a 255.428 en 2021.
En cuanto a la vivienda usada, las transacciones suben a 602.280 en 2021, después de caer en 2020; la media de los tres años 2019, 2020 y 2021, es similar a las que se daban en 2019. Los precios suben significativamente y pasan de una media de 150.138 euros en 2019, a 166.857 euros en 2021. De acuerdo con nuestro trabajo sobre proyecciones de precios a tres años, los precios medios de la vivienda en España se encuentran estabilizados con tendencia media ligera al alza en la vivienda usada, y más intensa en vivienda nueva. Las transacciones en vivienda usada se mantienen y las de vivienda nueva crecen, pero dentro de los bajos niveles en que se encuentra este mercado.
Incorporamos también la evolución de la compra por parte de extranjeros, residentes o no, como complemento foráneo de la demanda; actualmente las compraventas por extranjeros suponen el 15,3% del total del mercado, mostrando estabilidad en los últimos años, y una fuerte concentración en Comunidad Valenciana (27,4%), Andalucía (20,7%) y Cataluña (14,9%), de manera que sólo tres comunidades suponen el 63% del total de compraventas por extranjeros.
Aunque no se establece una relación causal, se comprueba que precios, transacciones y empleo, son variables que evolucionan juntas, sobre todo es significativa para empleo y precios de vivienda usada en el período reciente 2013 a 2021 (coeficiente de 0,84, siendo 1 la correlación absoluta); sin embargo, esto no es así para la vivienda nueva, cuyos precios se mueven de manera independiente y al alza. Similar correspondencia (0,88) se da entre las transacciones de vivienda usada y el empleo para ese mismo período, pero no para la vivienda nueva. La conclusión para los momentos actuales es que puede calcularse una relación entre la continuidad en la creación de empleo y el buen funcionamiento del mercado de vivienda usada.
Se ofrecen en gráficos y mapas información sobre viviendas iniciadas, terminadas y en stock, disponibles para la venta, en los que se observa una fortísima concentración espacial en la comunidad de Madrid, y provincias del Este y Sur de España. Las viviendas iniciadas en España pasan de 96.245 en 2019 a 100.182 en 2021, tras caer a 76.930 en 2020.
Por su parte, las viviendas terminadas siguen su inercia y pasan de 71.562 en 2019, a 77.561 en 2020, y 84.091 en 2021, mostrando resiliencia pese a la difícil situación de estos años. La presión al alza de los precios es señal sin embargo de falta de oferta, y está pendiente de consolidarse la construcción para alquiler, que daría un impulso a la promoción. El stock de vivienda que se reducía paulatinamente, apenas se mueve en los últimos años, permaneciendo alrededor de 456.000 viviendas.