Para realizar este ejercicio hemos seleccionado los principales mercados de vivienda por número de compraventas, tomando una muestra de tres años de los municipios. Los precios no son de oferta, sino de operaciones efectivamente realizadas, y con los últimos datos disponibles. Sobre esta muestra aplicamos tres criterios; el primero es el crecimiento medio anualizado de los precios en el período 2015 a 2019, para ver el nivel alcanzado. El segundo criterio busca conocer la tendencia reciente de los precios, también el crecimiento medio anualizado, para 2020 y 2021. Y el tercer criterio, la proporción entre el incremento de los precios medios de la vivienda y el de rentas media familiares, para el primer período, sobre el que existen datos consolidados de rentas.

Respecto al primer criterio, hay incrementos fuertes en Valencia, Gandía y Torrent, entre el 7% y algo más del 5%. Más moderados son los de Elche, Torrevieja, Sagunto, Alicante, y Paterna, que están entre menos del 5% y del 4%. Y crecimientos relativamente débiles, estables o ligeramente negativos en Denia, Orihuela, Vinaròs, y Castellón.

El segundo criterio muestra crecimientos recientes muy fuertes entre casi el 8% y el 6%, en Castellón, Torrent, Paterna y Orihuela. Menos intenso, entre un 3,5% y un 3,0%, en Valencia, Vinaròs, y Elche. Y relativamente bajos en Alicante, Gandía y Torrevieja.

En cuanto al tercer criterio, en Valencia la ratio entre crecimiento de los precios de la vivienda y de las rentas familiares es 1,93, es decir, la vivienda sube casi el doble que las rentas. En Sagunto, Alicante, Torrent, Torrevieja y Elche, la ratio está alrededor de uno, creciendo ambas variables en proporción similar. Y se dan condiciones favorables a la demanda local de vivienda, al crecer los precios medios por debajo de las rentas medias del municipio, en Paterna, Denia, Orihuela, Vinaròs y Castellón.

Según esta información la tensión principal en precios de la vivienda se da en Valencia, donde los precios crecieron con fuerza, siguen creciendo, aunque a tasas inferiores, y lo hacen por encima de las rentas familiares. El caso de Torrent es peculiar, pues consolidó un nivel elevado de precios, y la tendencia reciente sigue siendo fuerte, aunque la renta familiar parece que crece proporcionalmente al precio de la vivienda. En Alicante los precios han subido de forma moderada y actualmente se ha estabilizado, y guardan una cierta proporción con la evolución de la renta familiar. Y en Castellón, los precios no crecieron en el período 2015 a 2019, pero recientemente lo hacen de manera muy fuerte; algo similar, aunque en menor medida, ocurre en Orihuela y Paterna, donde los precios crecieron poco y recientemente lo hacen con intensidad, facilitando la demanda el mayor crecimiento de la renta familiar media que el precio medio de la vivienda.

Una interesante conclusión es que dentro de un espacio relativamente limitado de territorio se dan crecimientos medios muy diferentes de los precios, y dinámicas recientes también distintas. Si lo combinamos con las rentas familiares, se explican movimientos en la demanda de vivienda entre municipios próximos buscando donde la vivienda pueda ser más asequible. Por último, comparando los incrementos de precios con los que se dieron en la crisis inmobiliaria de hace quince años, vemos en el gráfico que aunque los crecimientos actuales son importantes, y han consolidado precios elevados de la vivienda, están lejos de las subidas de aquellos años.