En el mercado de vivienda sabemos que hay una diferencia entre el precio que se pide por una vivienda y el que efectivamente se paga; sin embargo, no resulta fácil cuantificarlo de una forma relativamente agregada. En nuestro “Gráfico Euroval del mes” intentamos una valoración de este “gap”, y para ello seguimos el proceso siguiente:
Tomamos una muestra de ciudades con el criterio de ser mercados con un número significativo de operaciones de compraventa; la muestra es significativa, con 20.000 datos para Madrid y 7.600 para Barcelona, y salvo una excepción disponemos entre 1.000 y 5.000 datos en cada ciudad. Elegimos un período para el que hay datos ciertos de transacciones, en este caso los nueve primeros meses de 2021, para viviendas plurifamiliares y expresados en euros por metro cuadrado, esto es, precios unitarios. Preferimos utilizar valores medianos, ya que las medias están en algunas ciudades sesgadas por valores extremos de precios muy bajos y muy altos.
Las transacciones son operaciones de compraventa efectivamente realizadas y registradas en los nueve meses indicados. Para un portal inmobiliario detectamos en ese mismo período de nueve meses las ofertas que se retiran, lo que interpretamos como que el anunciante ha encontrado un comprador. De esta forma disponemos del dato de viviendas que efectivamente han sido vendidas, y viviendas probablemente vendidas, por lo que podemos comparar los precios unitarios de unas y otras.
En el eje horizontal del gráfico tenemos el precio mediano por metro cuadrado de las transacciones efectivamente realizadas; y en el eje vertical el mismo dato para las ofertas. El tamaño de las circunferencias es proporcional al número de compraventas, y la posición por encima de la recta indica que es mayor el precio que se pide que el de la venta efectiva.
Como resultado obtenemos que todas las ciudades tienen, en mayor o menor medida, precios de oferta superiores a los de venta; la excepción de Hospitalet la interpretamos como un desfase entre la retirada del anuncio y la formalización notarial de la compraventa.
Las ciudades más alejadas de la recta son las que mayor diferencia tienen, como es el caso de Málaga con una mediana de oferta de 3.029 euros por metro cuadrado y una formalización de venta de 2.412 euros por metro cuadrado. Esta diferencia es menor en Sevilla con 2.734 euros por metro cuadrado de oferta mediana y 2.349 de venta. Para Barcelona los precios son 3.760 y 3.367; y para Madrid de 3.227 y 2.978. Las diferencias son menores en Bilbao, 1.882 euros por metro cuadrado de oferta y 1.719 de venta; y Valencia, 1.661 y 1.575 euros.
Hay que advertir que este ejercicio se limita a las ofertas que se retiran y operaciones que se hacen sólo en un período de nueve meses, y bajo el supuesto de que los anuncios que se retiran son porque la vivienda se ha vendido. No obstante, al contar con una buena muestra, y coincidiendo prácticamente en todas las ciudades que el precio de oferta es superior al que efectivamente se vende, puede afirmarse que hay en España un descuento en el precio mediano de la vivienda, que será más o menos grande según el mercado y el tipo de vivienda, pero que sin duda existe.