Utilizamos tres criterios para las 25 ciudades con mayor número medio de compraventas totales en los tres últimos años: media de la variación anual de precios de la vivienda entre 2015 y 2019; media de la variación o tendencia reciente en 2020 y 2021; y ratio entre las variaciones de los precios y la renta familiar. Las ciudades de la muestra a las que afectan los tres criterios y que, por tanto, pueden considerarse muy tensionadas en precios de vivienda son Mijas, Terrassa, Málaga, Valencia y Las Palmas, donde los precios han crecido, siguen creciendo, y lo hacen muy por encima de las rentas familiares en esas ciudades. Para la media española no se encuentra una tensión significativa de precios de vivienda.

La media de las variaciones anuales de precio entre 2015 y 2019 muestra las posibles tensiones de precios que se iban formando en las ciudades seleccionadas. La tendencia entre 2020 y 2021, nos indica si esa presión ha continuado, como en el caso muy significativo de Málaga, o Valencia; o se frena, como ha ocurrido con L´Hospitalet de Llobregat, Madrid o Barcelona, donde, pese a que se han consolidado precios elevados, la formación de una burbuja parece que se diluye. La ratio entre variación de precios de la vivienda y renta familiar en el municipio en caso de ser mayor a la unidad indica que la capacidad de compra local disminuye. En las ciudades en este gráfico de renta familiar por encima de, digamos, 1,2 (Las Palmas), los precios de la vivienda han estado creciendo claramente por encima de las rentas familiares.

Como caso de interés consideramos L´Hospitalet de Llobregat, donde la media de la variación anual de precios entre 2015 y 2019 es casi del 13%, pero recientemente en 2020 y 2021 los precios se retraen, por lo que, aunque la vivienda se ha encarecido considerablemente no parece que siga el proceso de incremento continuado de precios que caracteriza a una burbuja. Por otra parte, la variación de los precios de vivienda es 3,54 veces superior a la de la renta del municipio, lo que podría señalar que se está dando una demanda de vivienda por parte de familias con rentas medias más elevadas, de municipios vecinos.

Las ciudades de Madrid y Barcelona son los dos mercados principales de vivienda, aunque en la provincia de Barcelona hay dos ciudades muy significativas que aparecen en nuestra muestra. En Madrid y Barcelona la media de variación anual de precios entre 2015 y 2019 es elevada, pero, aunque se han consolidado precios elevados, la tendencia al alza se frena en el período reciente 2020 y 2021. En ambas ciudades la ratio entre la variación de los precios de vivienda y la de las rentas familiares es de 2,6 veces, por lo que seguramente se estará dirigiendo la demanda hacia poblaciones cercanas.

El dato de España para la media de variación anual de precios entre 2015 y 2019 está en 3%, que no deja de ser significativo, en una economía de precios generales muy bajos. Sin embargo, la media de 2020 y 2021 es inferior al 1%; esta contención se ve también en que la ratio entre la subida de precios de vivienda y de la renta familiar es ligeramente inferior a la unidad (0,94).