La vivienda nueva sigue su inercia, y la vivienda usada cae, pero no de forma dramática.
Durante 2020 ha habido una cierta expectación sobre cómo evolucionaba el mercado de vivienda, teniendo en cuenta al menos tres factores: uno, que la restricción de movimientos era también una dificultad para las operaciones de compraventa; otro, que el deterioro de las condiciones económicas y la menor confianza de los consumidores podía suponer un retraso en las decisiones de compra; y en tercer lugar, que es una característica de nuestro sistema inmobiliario que en las crisis se reducen transacciones pero no precios, que sólo se ajustan paulatinamente.
En la tabla recogemos la tendencia reciente del mercado desde 2018, distinguiendo entre los dos mercados de vivienda usada y vivienda nueva. Para el cuarto trimestre de 2020 suponemos que la tendencia es la misma que en los trimestres anteriores, ya que por una parte había la expectativa positiva de las vacunas, pero por otra persistían las desfavorables condiciones económicas. Hay que tener en cuenta que en la actualidad vivienda nueva y usada son radicalmente diferentes, pues en 2007 -ver el gráfico- se vendían en Andalucía casi el mismo número de unas y otras, alrededor de 85.000 viviendas; en 2009 esta proporción se mantiene, pero las compraventas habían caído a 45.000 viviendas. Desde entonces la vivienda nueva cae, y se mantiene en un nivel muy bajo de transacciones hasta la actualidad, mientras que la vivienda usada cayó también, pero se fue recuperando hasta superar las cifras de antes de la crisis.
En 2020 la vivienda nueva -dentro de estos niveles relativamente bajos de transacciones- sube a 11.259 operaciones, superando el entorno de 10.000 en que estaba en 2018 y 2019, lo que muestra que la inercia de viviendas promovidas continúa, y llegan al mercado y se venden viviendas que ya estaban iniciadas. El efecto de la provincia de Málaga es especialmente significativo, con 1.250 viviendas más vendidas en 2020 que el año anterior, también suben Córdoba y Huelva, Cádiz se mantiene igual, y caen Almería, Granada, Jaén y Sevilla.
El grueso de la compraventa de vivienda es hoy la vivienda usada, que en 2019 supone cinco veces más que la nueva. Vemos que en 2019 había ya una ralentización en las transacciones, y en 2020 las ventas se reducen hasta 80.500, desde las casi 100.00 de los dos años anteriores. Aquí, aunque caen las transacciones en todas las provincias, Málaga sufre la mayor caída con 3.000 viviendas menos vendidas que el año anterior. Habría que mencionar el papel que siguen jugando las entidades financieras que ponen en el mercado carteras de inmuebles; en Andalucía destaca la oferta de Cajamar y Haya Real Estate, de 4.700 viviendas, de las que 3.000 están en Almería. En general este tipo de viviendas no se ajusta a lo que se demanda, lo que añade aún más complejidad al mercado.
La situación para el conjunto de España sigue una pauta similar a la de Andalucía, con ligero aumento de las compraventas de vivienda nueva y reducción aproximadamen
te de un 20 por ciento en las de vivienda usada, similar a lo ocurrido en Andalucía. En conclusión, aunque la vivienda nueva ha seguido lo que consideramos una inercia y se han vendido las viviendas ya iniciadas, la vivienda usada se ha frenado, reflejando las condiciones del mercado; sin embargo, teniendo en cuenta la peculiar situació
n que vivimos, no puede decirse ni mucho menos que el mercado se haya desplomado, y está por ver si a medida que se despeja la incertidumbre sobre la evolución de la crisis sanitaria, surge en el mercado la demanda que por el momento se retrae.
Hipotecas restrictivas
De la encuesta trimestral del Banco Central Europeo sabemos que en España continúan siendo restrictivos los estándares y las condiciones con que se conceden los préstamos hipotecarios. Por otra parte, las entidades tienen costes de financiación muy bajos, así como reducida morosidad, por lo que no perciben un mayor riesgo. Tampoco sus expectativas sobre el mercado de la vivienda son malas. En cuanto a la demanda, pese a los bajísimos tipos de interés se nota cierto retraimiento, no tanto porque las familias recelen del mercado inmobiliario, sino porque su confianza como consumidores es muy baja.
Facilidad para financiar
La Asociación Hipotecaria Española confirma la facilidad de financiación del mercado inmobiliario español, ya que, entre las cédulas hipotecarias emitidas con la garantía de los présta
mos, y los bonos de fondos de titulización, que se nutren de los intereses de los préstamos hipotecarios vendidos a esos fondos, suman 320.700 millones de euros en saldo vivo, lo que permite financiar el 35% de la cartera hipotecaria de España. Este porcentaje es el más alto de Europa.
Muestrarios virtuales
Una de las tecnologías que ha cobrado auge con la crisis sanitaria es la que ofrece a los agentes de la propiedad mostrar virtualmente las viviendas. Nodalview es una “proptech” que innova en el sector perfeccionando tecnologías tradicionales de imagen mediante tours visuales desde el móvil, proporcionando imágenes panorámicas que pueden personalizarse y compartirse. Esta combinación de agente más tecnología tiene futuro, a medida que se mejore en cuestiones como garantía de veracidad de la información, y capacidad interactiva por parte del posible cliente.