El Sector Inmobiliario se ha visto arrastrado por la crisis provocada por la Covid-19.
José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, analiza el impacto ocasionado y la proyección a futuro tras la pandemia.
Todas las previsiones para 2020 saltaron por los aires con la pandemia a partir de marzo. ¿Cómo ha influido la covid-19 en el devenir del sector inmobiliario?
El mercado ya mostraba incertidumbre a finales de 2019, concretamente en el sector de la vivienda se habían frenado las transacciones y los precios, y las operaciones en oficinas y hoteles se habían retraído. Las dificultades operativas derivadas de las medidas para reducir los contagios han influido de manera irregular en estos meses, en los que se posponían operaciones que luego se retomaban cuando los datos sanitarios mejoraban. Pero en conjunto hay una cierta disrupción de los mercados; por dar un ejemplo, los proyectos de ejecución de obra nueva en los nueve primeros meses de 2020 comparados con los del año anterior suponen un 20% menos en superficie visada, con unas 11.000 viviendas visadas menos que en 2019. Esta situación se da para residencial, rehabilitación y no residencial. Aún no pueden apreciarse los efectos en el devenir del sector a largo plazo, ya que hay volatilidad en las expectativas, derivadas principalmente de los escenarios de normalización de la situación sanitaria con los que se trabaje.
De puertas adentro: estructura, recursos financieros y humanos, espacios, equipos… ¿de qué manera ha afrontado su compañía esta nueva situación?
Durante la crisis inmobiliaria del 2008 Euroval inició un proceso de profunda reorganización donde se fortaleció en balance, se optimizaron los procesos y se potenciaron los servicios centrales y la tecnología al máximo. Este esfuerzo lo realizamos entendiendo que en el futuro podría volver a repetirse una situación de mercado compleja y por tanto con medidas estructurales y no coyunturales, por lo que en este sentido, la crisis del COVID-19 la hemos afrontado con una estructura ya muy optimizada, un equipo humano altamente eficiente, un balance con un nivel cero de deuda y unos elevados recursos propios. Esto nos ha permitido poner el foco en cuidar la salud de todas las personas que forman parte de la familia Euroval, implantando plataformas de trabajo colaborativo para hacer más eficiente y segura la comunicación “no presencial” y así favorecer el teletrabajo. Respecto a nuestros clientes, hemos mantenido una estrecha comunicación para atender a sus necesidades y garantizarles un servicio de calidad en todo momento. Hay que destacar que Euroval está inmersa en una profunda renovación de nuestra plataforma tecnológica. Con la implantación de Aceuro garantizaremos una mejora sustancial en todas las fases del proceso de tasación, con especial atención en mejorar la experiencia a nuestros clientes, acortando tiempos de entrega y manteniendo una gran calidad de servicio.
¿Cómo ha impactado la pandemia en su negocio y en la relación con sus clientes? ¿Qué acciones han llevado a cabo para adaptarse a la evolución de los acontecimientos?
Los clientes han marcado el ritmo durante esta situación y a día de hoy lo siguen haciendo. La incertidumbre provocada ha influido, como era de esperar, en la estacionalidad y evolución del mercado y hemos visto disminuir el ritmo de crecimiento en el que estábamos inmersos, nos hemos adaptado rápidamente, potenciando nuestros recursos tecnológicos para continuar ofreciendo un servicio de calidad.
En los últimos meses se han acelerado tendencias que ya se venían apuntando como, por ejemplo, el teletrabajo, ¿cree que se consolidarán?, ¿supondrán cambios en la demanda o en las características de los productos y servicios ofertados?
Efectivamente, en numerosas funciones creemos que el trabajo en remoto se va a consolidar complementándose perfectamente con el trabajo presencial. En muchos casos la ubicación física ha dejado de ser relevante y esto, unido a la reducción de costes fijos y de infraestructuras, resulta muy atractivo. Nosotros apostamos por un equilibrio que permita no sólo mejorar la conciliación familiar de nuestro equipo, sino también mejorar la elevada exigencia de nivel de servicio que tiene nuestro sector.
En muchas ocasiones, las crisis han servido para reformular posiciones y provocar cambios evolutivos. en su opinión, ¿Qué lecciones puede aprender el sector de esta situación de cara al futuro?
La situación actual no puede considerarse de crisis; a diferencia de la anterior no hay, por ejemplo, una oferta de vivienda nueva que el mercado no pueda absorber. Recordemos que en 2008 se terminaron más de 563.000 viviendas y se iniciaron cerca de 238.000; hoy las cifras no llegan al 13% y el 40% respectivamente de esos datos. El sector tiene unos balances muy saneados, con liquidez, y endeudamiento razonable; además, las entidades financieras no tienen el riesgo de la crisis anterior. Ha habido una profesionalización en todas las fases del proceso de financiación, producción y venta inmobiliaria, al igual que la consolidación de las figuras de los servicers, y la forma de inversión –fondos, sociedades cotizadas, con la figura de las socimi o no–, da profundidad al mercado. Al tratarse de un hecho disruptivo imprevisible, el sector sólo puede reforzar aún más sus balances e intentar adaptarse a la evolución de los mercados.
¿Cuál es su valoración sobre el comportamiento de los diferentes segmentos del mercado y cómo cree que evolucionarán en el medio plazo?
El segmento más perjudicado es el de hoteles y comercio minorista, y al tratarse de una pandemia la diversificación no ha sido una solución. Sólo queda negociar contratos de alquiler y otros para distribuir de alguna manera el daño y afinar en la gestión todo lo que sea posible. El sector de oficinas se está adaptando a las nuevas demandas de los espacios derivada de la cultura del teletrabajo; y el de la vivienda ha de responder también a una demanda, que está por ver si se consolida, de vivienda más amigable ante posibles restricciones a la movilidad. El sector que se refuerza es el logístico, como consecuencia del impulso al sector de ventas online.
¿Qué papel deben jugar las administraciones públicas en la recuperación y qué esperan de ellas?
Pueden contribuir desde diversos ámbitos de actuación. Uno, a nivel local, facilitando la reconversión de centros comerciales en logística; locales en vivienda; hoteles en residencial y otros usos; los edificios de alquiler temporal en alquiler a largo plazo. Las socimis son un instrumento formidable de política inmobiliaria, que pueden estimularse fiscalmente para que aumente la vivienda en alquiler en sus carteras. La rehabilitación de vivienda y entornos urbanos es un ámbito que coincide con objetivos de desarrollo sostenible de Naciones Unidas, con los que están comprometidas las Administraciones. Una colaboración significativa es, sin duda, algo que debería esperarse de las Administraciones, que junto con la iniciativa privada reduzca el riesgo de obsolescencia medioambiental de los inmuebles.
En cuanto a la inversión, parece que liquidez no va a faltar en el mercado internacional. ¿cree que España seguirá en el foco de los inversores?, ¿por qué?
Con tipos de interés negativos en activos libre de riesgos (deuda pública), la inversión inmobiliaria es una de las pocas alternativas que quedan para inversores que buscan una renta a largo plazo. El máximo lo tuvimos en 2018 con unos 20.000 millones de inversión, que fueron 12.500 en 2019 y 7.000 hasta septiembre de este año 2020. El mercado español es amplio, líquido, con activos diversos, y un sistema seguro para efectuar transacciones, por lo que hay que esperar que las inversiones, aunque con lógicas oscilaciones, se mantengan. Habría que hacer dos matizaciones; una que las cantidades de inversión no lo dicen todo, pues por ejemplo las naves para logística reciben una inversión reducida pues es difícil que los propietarios se desprendan de ellas ya que dan una rentabilidad elevada. Y otra, que las rentabilidades han de ajustarse a las probabilidades de impago, retrasos o cambios en los contratos, que reduzcan el flujo de rentas.
José Vázquez Seijo obs dic 2020