Para el seguimiento de los precios tanto de compraventa como de alquiler de los activos inmobiliarios, hay que tener en cuenta que coinciden dos fenómenos: uno, se ralentizan las operaciones, ya que la incertidumbre sobre algunos negocios retrasa las decisiones de alquiler; otro, se renegocian los precios entre arrendadores y arrendatarios, siendo el período y la reducción del alquiler variables según las circunstancias de cada local. Sólo cuando se trasladan estos cambios a los contratos y se recogen las nuevas condiciones en la información que figura en las agencias de las comunidades autónomas donde se depositan fianzas y contratos, es posible disponer de datos fiables sobre cómo están evolucionando estos alquileres.
En la tabla de alquileres de locales tomamos el segundo trimestre de 2018 y de 2020 para tener una cierta perspectiva. Son datos de oferta, y al ser medios esconden los alquileres llamativamente elevados que se dan en los centros de las ciudades, y que fácilmente puede multiplicar por cinco estos precios, pero el precio medio nos permite ver la dinámica de todo tipo de negocio. Ha pasado en Andalucía de 1.410 euros en el segundo trimestre de 2018, a 1.571 en el segundo de 2020, y aunque el efecto se debe al mayor tamaño medio de los locales, vemos que a pesar de tratarse de un período donde el efecto de la pandemia era ya claro, las expectativas no eran malas. Por provincias destaca el precio medio de Málaga que es casi un 50% superior a la media de Andalucía, y Sevilla, que coincide con la media; siguen Granada y Córdoba, y Cádiz, Jaén, Almería y Huelva. Cuando tomamos la superficie media que se ofrece, comprobamos que ha aumentado sustancialmente, de 168 metros cuadrados en 2018, a 193 actualmente, con variaciones dispares entre las provincias, y que trasladada a precios medios nos da una ligera caída para el conjunto de Andalucía de 8,4 a 8,1 euros por metro cuadrado, debidas a la caída en Málaga, Granada, Córdoba, y Jaén; Huelva permanece igual, sube ligeramente en Cádiz, y más en Sevilla y Almería.
En cuanto a las naves, los datos indican la fuerte demanda principalmente para logística, que es un fenómeno sostenido en los últimos tiempos. Tomamos también los segundos trimestres de 2018 y 2020, y vemos que el alquiler medio pasa de 2.706 euros a 3.796; la superficie media aumenta de 1.030 metros cuadrados a 1.357; y el precio medio pasa de 2,6 a 2,8 euros por metro cuadrado. Hay cierta dispersión de superficie media y precios entre provincias. El precio más elevado se da en Málaga, con 3,7 euros por metro cuadrado, pero con naves relativamente pequeñas, de 872 metros cuadrados de media, que contrasta con Sevilla donde es más del doble, y el precio medio de 2,9 euros por metro cuadrado ligeramente superior a la media andaluza, lo que lleva el alquiler medio a 5.202 euros, muy superior a cualquier provincia de Andalucía.
Estos datos nos sugieren la necesidad de contar no sólo con información de oferta, sino con una estadística que recoja precios de contratos, lo que requerirá sin duda un esfuerzo para que la agencia pública que los recoge gane en agilidad y eficiencia. Los alquileres de locales van a depender de la incidencia de la pandemia en la actividad correspondiente; y en los nuevos alquileres, las expectativas económicas y de los negocios. En cuanto a las naves, la tendencia a un aumento de la demanda para logística es general, por las necesidades de almacenaje derivadas de los cambios en los hábitos de compra en la pandemia.
En cualquier caso, las incertidumbres actuales son tales que resulta imprescindible un seguimiento continuo para realizar valoraciones adecuadas de estos activos; un problema que se menciona con frecuencia es el tipo de descuento financiero a aplicar en la valoración de locales, y cómo considerar en la valoración el riesgo de que se interrumpa el flujo de pagos de alquiler.
Green Logistics, en Alcalá
Green Logistics, perteneciente a Aquila Capital, compra 150.000 metros cuadrados de suelo logístico en Alcalá de Guadaira, valorando su localización estratégica y el interés de grandes compañías en localizarse en Andalucía. La inversión supondrá 65 millones de euros para el desarrollo del proyecto, y las naves -a partir de 15.000 metros cuadrados- estarán muy tecnificadas, contando además con planes de compensación de emisiones CO2, autonomía eléctrica solar, y certificación externa de eficiencia energética. Sevilla es la quinta ciudad española en stock logístico, después de Barcelona, Madrid, Zaragoza y Valencia.
El año 2018 marca el máximo
Aunque se reduce, la inversión inmobiliaria en España sigue siendo significativa. El año 2018 marcó un máximo con operaciones por importe aproximado de 20.000 millones de euros, que cae a 12.500 en 2019 y en los nueve primeros meses de 2020 se acerca a los 7.000 millones. Destacan los locales -centros comerciales- con 2.000 millones, viviendas, oficinas y, en menor medida, naves industriales, unos 600 millones, que es la mitad que en el mismo período de 2019; pero esto no se debe a falta de interés inversor sino a escasez de oferta, pues los propietarios no quieren desprenderse de ellas por las buenas rentabilidades que obtienen.