La adquisición de inmuebles por parte de foráneos es una parte importante del mercado que puede verse afectada por la pandemia
Los extranjeros residentes en España, y en menor medida los no residentes, juegan un papel relativamente importante en la compra de viviendas, motivo por el que se ve con preocupación como puede evolucionar este mercado con la crisis sanitaria. Para situarnos y tener una cierta perspectiva, vemos la evolución desde 2006, y extraemos algunas ideas de interés; los datos que ofrecemos son la suma tanto de extranjeros residentes como no residentes.
En Málaga representa el 32% de las operaciones
En primer lugar, en 2006, en pleno auge inmobiliario, los extranjeros compraron en España 123.600 viviendas, de las que 18.806 fueron en Andalucía, lo que representaba el 13 y 11 por ciento, respectivamente, de toda la vivienda que se vendía; en 2007 estos porcentajes estaban alrededor del 11,5 por ciento tanto en España como Andalucía. La primera conclusión es, pues, que se trata de un mercado significativo. Además, como segunda idea, se mantiene relativamente estable en momentos buenos y malos, de manera que ya en 2013, aunque las compras por extranjeros caen a 49.500 y unas 10.000 en España y Andalucía, alrededor del 16 por ciento del total de ventas en ambas. En 2019, se elevan a 94.000 en España, y 17.000 en Andalucía, representando el 16,5 por ciento del mercado total de vivienda en España y el 15,6 por ciento del de Andalucía. Como información adicional, en Málaga el 32,2 por ciento de todas las viviendas que se vendieron en 2019 fueron a extranjeros, y en Almería el 25 por ciento; sin embargo, en las demás provincias la venta a extranjeros sobre el total es pequeño, un 4 por ciento en Sevilla, por ejemplo.
Desagregando por provincias, lo más llamativo -una tercera idea-, es el peso de la provincia de Málaga, y de las provincias costeras en menor medida. Tomando datos del primer trimestre de 2020, casi el 58 por ciento de todas las viviendas que se venden a extranjeros en Andalucía son el 58 por ciento en Málaga; Almería es el 18 por ciento; entre el 8 y 6 están Granada y Cádiz; entre el 4 y el 3 Sevilla y Huelva, y con menos del 1,5 por ciento, Córdoba y Jaén. Una cuarta característica es la nacionalidad de los compradores extranjeros, que son principalmente residentes, y que en Andalucía tiene un fuerte componente de ciudadanos de Gran Bretaña, a los que recientemente siguen los de Marrueco; y en cuanto a los no residentes, que son pocos, ingleses también, suecos y alemanes. Tomando datos nacionales, más de la mitad de las compras son por ciudadanos de la Unión Europea -ya sin Reino Unido, el más numeroso, que representa el 13 por ciento-; entre el 8 y 6 por ciento del total están franceses, marroquíes, alemanes, rumanos e italianos, pero pese a que hay un grupo de compradores más o menos fijos, son cambiantes y las compras se dispersan entre muchos países. Por último, hay que mencionar que el precio por metro cuadrado que pagan los extranjeros es muy alto en Andalucía, antes de esta crisis era de 1.862 euros por metro cuadrado, superior incluso a la media nacional de precios pagados por extranjeros; la media de los precios que pagan los no residentes es de 2.220 euros por metro cuadrado – suecos, suizos, norteamericanos, daneses-, aunque las compras por no residentes son muy reducidas.
En suma, con todos sus matices, el mercado de viviendas para extranjeros en Andalucía es lo suficientemente importante para que haya una fuerte preocupación, aunque esta inquietud es más marcada en aquellas zonas donde se concentra su demanda. Conocemos la evolución que tenía el mercado, y aunque no es posible efectuar ningún tipo de predicción, hay que estar pendientes de la respuesta de esta demanda ante los acontecimientos que se vayan produciendo.
La fortaleza del euro influye en la compra
Destacamos el papel de apreciación del tipo de cambio del euro como variable importante para la compra de vivienda por extranjeros en Andalucía, sobre todo a raíz del impulso para la moneda única del fondo de recuperación “Next Generation”, respecto a dos divisas de referencia como son la libra esterlina y el dólar. Pese a que los 750.000 millones del fondo suponen emitir más deuda -que es negativo para una divisa-, pesa más un supuesto efecto de recuperación de la economía del área del euro (UE), así como el hecho de que la proyección del déficit público en la UE no llegue al 9 por ciento en 2020, mientras que en Estados Unidos y Gran Bretaña es un 16 por ciento. También se tiene en cuenta que en la UE hay superávit de balanza de pagos y en los dos países a que nos referimos, hay déficit. Con todo ello, la compra de vivienda para extranjeros, al menos en estas dos divisas, se encarecerá.
El cambio de la libra, otro factor de influencia
Concretamente para la libra, el consenso de mercado en julio de 2020 para dentro de un año es que se mueva entre 1,18 euros por libra, a 1,04, con una mediana de 1,14. La diferencia entre máximo y mínimo es de un 12 por ciento, que es lo que podría encarecerse la compra de una vivienda por los ingleses, sólo por el efecto del tipo de cambio. Recordemos que hace 20 años se compraban 1,66 euros por una libra, cayó a 1,16 en 2008, subió a 1,36 en 2015, y está ahora en el entorno de 1,10, lo que puede pesar en la decisión de comprar una vivienda.
