LA VALORACIÓN INMOBILIARIA ANTE EVENTOS DE CONSECUENCIAS INCIERTAS
La incertidumbre derivada de eventos como la pandemia actual es motivo de reflexión en relación con la valoración de activos inmobiliarios, cuando se da una inestabilidad en el mercado, por causas repentinas y dramáticas, que puedan hacer oscilar los precios de los inmuebles; una característica fundamental es que estas circunstancias se mantengan en el tiempo y sean de alcance general, esto es, que no se limiten a un mercado concreto donde las causas de la inestabilidad del precio podrían ser fácilmente identificables. Habría, en su caso, que profundizar en la finalidad de la valoración, ya que la incertidumbre tendría más o menos importancia si, por ejemplo, se trata de inmuebles que forman o no parte del negocio principal de una compañía. Los factores de liquidez y transacciones en el mercado, y cómo se ven afectadas las decisiones de compra de activos inmobiliarios, pueden incluso requerir un análisis de sensibilidad y escenarios de riesgo.
Desde nuestro punto de vista, lo más significativo es que el informe de valoración no debería nunca ser ambiguo, hacer referencias generales, y crear dudas sobre el activo valorado, por lo que habría que tener siempre en consideración los procedimientos que marca nuestra normativa. No puede aceptarse, por tanto, márgenes de discrecionalidad en la valoración.
En cualquier caso, no es aceptable que se realicen valoraciones sesgadas por la posición del cliente, y como decimos deben siempre tenerse en cuenta las normas y procedimientos que tenemos establecidos
La pandemia actual coincide con una inflexión en el mercado de la vivienda en España, mientras que sigue la dinámica en las operaciones de inversión en otros segmentos como hoteles, oficinas, logística, centros comerciales, y residencias. Las transacciones de vivienda cerraron 2019 con una cifra de 558.500; la vivienda usada cae un 4% respecto al año anterior y la vivienda nueva aumenta un 1,2%, aunque esta última sigue siendo un porcentaje pequeño del total. Por su parte, el precio medio aunque sube un 4%, ralentiza su crecimiento. Además, se han registrado tensiones en la construcción por escasez de mano de obra cualificada, y cambio a un modelo más estandarizado frente a la construcción tradicional. Aunque no hay información suficiente sobre la disrupción que introduce la pandemia en las cadenas de suministros, vemos que se estaba ya dando un cierto freno en el sector, que se une a las nuevas circunstancias de esta.
El informe de valoración no debería nunca ser ambiguo, hacer referencias generales, y crear dudas sobre el activo valorado. Por lo tanto, no pueden aceptarse márgenes de discrecionalidad en la valoración
Dos líneas de análisis pueden plantearse respecto a este tema. Una, la posibilidad de que contratos en el sector inmobiliario se vean afectados por causas de fuerza mayor, como podría ser el freno en la ejecución de una obra, añadido a las dificultades que hemos mencionado. Y también pueden darse dificultades para cumplir contratos en la gestión de hoteles que incluyan ciertas medidas de éxito, en localidades especialmente afectadas, y que repercutiría finalmente en la valoración del activo. También pueden presentarse problemas para hacer frente al pago de arrendamientos cuando se interrumpe la actividad que se desarrolla en un inmueble. Aunque es menos frecuente, se pueden invocar “efectos materiales adversos” en operaciones corrientes de inversión en compra o alquiler que estén comprometidas; pero los jueces suelen ser reluctantes a aceptar estos hechos si no tienen una duración significativa que se materialice en una pérdida permanente comprobable de flujos financieros. Todo ello puede extenderse, entre otros, a edificios para celebrar eventos y congresos, o espacios comerciales que se cierren por una emergencia. En cualquier caso, no es aceptable que se realicen valoraciones sesgadas por la posición del cliente, y como decimos deben siempre tenerse en cuenta las normas y procedimientos que tenemos establecidos.
La pandemia refuerza y extiende en el tiempo la situación de bajísimos tipos de interés, con el ejemplo de la reducción reciente del 0,5 en Estados Unidos, lo que favorece sin duda la inversión y el valor inmobiliario
La otra línea de análisis es que la pandemia refuerza y extiende en el tiempo la situación de bajísimos tipos de interés, con el ejemplo de la reducción reciente del 0,5 en Estados Unidos, lo que favorece sin duda la inversión y el valor inmobiliario. Para inversores endeudados, el menor coste de la deuda podría compensar en alguna medida la caída temporal de la demanda y los flujos de renta; los alquileres a largo plazo, por su parte, tendrían ventaja sobre los de corto plazo. En cualquier caso, los activos inmobiliarios en alquiler están sin duda mejor preparados, por su estabilidad en los plazos largos, para sortear una situación como la actual, que las volátiles bolsas de valores.
Estas dos ideas nos llevan a una doble reflexión final. Por una parte, la importancia de que los poderes públicos, atendiendo siempre a los criterios de máxima prudencia sanitarios, sopesen mandatos o incluso recomendaciones de cierres, y la duración de los mismos, por las implicaciones que puede tener en argumentar causas de fuerza mayor y efectos materiales adversos, complicando las relaciones comerciales en el sector inmobiliario. Por otra, las sociedades de tasación hemos de seguir estos temas, como hemos puesto de relieve en otras ocasiones, dentro de la normativa y con los procedimientos aplicables, buscando siempre el conocimiento de un valor relativamente estable de los inmuebles, que ayude a evitar una volatilidad excesiva en el mercado.