Hemos realizado un ejercicio de correlación entre el empleo y el precio de la vivienda para Andalucía y las ocho provincias.
La lógica del mismo consiste en suponer una relación entre ambas variables, de manera que al caer o subir el empleo la demanda de vivienda es menor o mayor, y por tanto cae o sube también su precio. Para ello contamos con una serie de datos trimestrales de precio medio de vivienda en euros por metro cuadrado, y otra también trimestral del total de ocupados, entre 2008 y 2019. Los datos están tomados de las fuentes oficiales habituales, Ministerio de Fomento e Instituto Nacional de Estadística. El hecho de elegir la variable empleo y no el paro es por haber constatado en otros trabajos que la variable empleo resulta más explicativa de los movimientos en el mercado de la vivienda. El coeficiente de correlación es una medida de la evolución en el tiempo de dos variables, y es independiente de la unidad de medida de las mismas; un valor de 1 indica una relación absoluta entre ambas, esto es, cuando sube o baja una también lo hace la otra, y un valor 0 la ausencia absoluta de relación.
Se ha tenido en cuenta que el efecto del aumento o disminución del empleo tarde un tiempo hasta afectar a los precios, y por eso se ha tomado el empleo con 1 y 2 años de retardo respecto a los precios medio de la vivienda. Los resultados se muestran en la tabla, y de ellos se ve que con 1 año de retardo el coeficiente de correlación es 0,72 para Andalucía, bastante significativo, aunque más bajo y disperso si lo vemos por provincias, pues va desde el 0,73 de Cádiz al 0,44 y 0,47 de Granada y Almería, que son poco significativos. Si tomamos 2 años de retardo, el coeficiente sube a 0,87 que es muy buen indicador de correlación, y varias provincias se sitúan en el entorno del 0,8: Cádiz, Málaga, Sevilla y Córdoba; en el entorno del 0,7: Jaén, Huelva y Granada; y sólo Almería muestra relativamente menos correlación, aunque un 0,59 no deja de ser significativo.
En el gráfico vemos cómo la reducción del empleo se frena en el primer trimestre de 2014, que es cuando el precio de la vivienda se estabiliza. Un año después, en el primer trimestre de 2015, el empleo total estaba en 2.684 miles de ocupados, y el precio medio de la vivienda en 1.208 euros por metro cuadrado, y empieza a subir ligeramente; desde entonces los ocupados han pasado a 3.101 miles, y el precio medio a 1.309 euros.
Las ideas que podemos sacar son las siguientes. Primera, el empleo es un indicador adelantado de la evolución de la demanda de vivienda y de su precio medio; sin embargo, una correlación muestra dos variables que evolucionan juntas en el tiempo, pero no una relación causa efecto en el sentido de que una determina a la otra. Sería preciso considerar variables que influyen en el precio de la vivienda como son el stock disponible, el coste de la financiación, y la tendencia del propio precio. Segunda, con las prevenciones mencionadas, hay algunos mercados provinciales donde destaca el papel del empleo en relación al precio. Tercero, el período con el que hemos trabajado no recoge la fuerte subida de empleo y precios anterior a la crisis, pero es interesante cómo cuando coinciden dos factores, uno en que se frena la caída de los precios y se encuentra un equilibrio entre oferta y demanda; y otro, que el empleo empieza a crecer, suben paulatinamente y con cierto retardo los precios medios de la vivienda.
EN CORTO
El éxito de las socimis
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, Socimis, son ya 90 en España, cotizando principalmente en el Mercado Alternativo Bursátil, 79 de ellas, 7 en Euronext, y 4 en el mercado continuo; sus carteras de inmuebles superan los 49.000 millones de euros. El régimen fiscal de las mismas es muy favorable, pues sólo pagan impuestos por los dividendos repartidos –que han de ser como mínimo el 80 por ciento de los beneficios-, y tienen exenciones significativas en transmisiones patrimoniales. Hay cierta expectación sobre la reconsideración fiscal de estas sociedades, pero desde la perspectiva de la vivienda y el alquiler desempeña un papel importante en la promoción, rehabilitación, y comercialización; y han demostrado capacidad para ampliar capital y emitir deuda a tipos muy bajos. Desde su constitución en 2014 han repartido unos 1.400 millones de euros en dividendos, cifra en aumento en correspondencia con el mayor número de sociedades y crecimiento de las existentes.
La intensa actividad de la sareb
El sector inmobiliario en Andalucía tiene una actividad intensa en distintos ámbitos. Sareb, la sociedad para la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria promueve vivienda en Almería por importe de 34 millones de euros. En Málaga se impulsa un proyecto de muchos años para promover cinco edificios como barrio medioambientalmente sostenible, conocido como “Manzana Verde”. En Jaén abre un centro comercial con expectativas de cubrir la provincia. Y en Sevilla cobra vida la promoción de una gran residencia para estudiantes en una parcela de la avenida de la Palmera. Los nuevos hoteles y las operaciones de compraventa de hoteles se dan en prácticamente todas las provincias, siguiendo las expectativas que por el momento tiene el sector turístico, aunque en los últimos cuatro años tengan la competencia de las viviendas turísticas que han sumado 60.000 plazas en Andalucía. Son ejemplos sueltos y diversos, que ponen de relieve el dinamismo de los sectores inmobiliarios.