¿Cómo valora el comportamiento del sector en 2019?
2019 ha sido un año de estabilización en el sector de la vivienda y de crecimiento en todos los demás sectores como, por ejemplo, logística, con un récord de más de 1.600 millones de inversión. Se han dado operaciones societarias significativas en prácticamente todos los sectores, desde el hotelero, al de oficinas; de los locales, a los centros comerciales. Ahora bien, este crecimiento muy satisfactorio del sector inmobiliario en su conjunto se ha concentrado en cuanto a oficinas y locales en las grandes ciudades; y hay mercados de vivienda donde las transacciones se han estancado, y otros con dinamismo. Las diferencias dentro de una misma comunidad autónoma o provincia son significativas, aunque en conjunto el comportamiento del sector ha sido positivo.
La celebración de las Elecciones Generales de noviembre y la posibilidad de contar con un nuevo Gobierno a la vista ¿cómo cree que influirán en el sector inmobiliario? A su juicio, ¿cómo cree que evolucionará el sector en 2020?
Un gobierno provisional, ya por más de un año y medio, es obvio que tiene que repercutir en las expectativas de los agentes económicos. Sin embargo, en este período no puede establecerse una relación clara entre este hecho y la ralentización de algún sector, como ha ocurrido con las compraventas de vivienda, pues con otros sectores inmobiliarios no ha ocurrido así. Aunque en 2020 la economía bajará del 2,1 por ciento de crecimiento con que cerrará 2019, va a depender más de la evolución de los factores externos que se mencionan habitualmente. Frente a todo pronóstico, la bolsa va a cerrar en máximos del año, lo que hace sólo cuatro meses era impensable, y con ella suben las compañías cotizadas del sector inmobiliario, incluyendo las de inversión. Las operaciones societarias no se han frenado, y pese a la situación, en Cataluña ha evolucionado positivamente la vivienda, oficinas, logística, y también hoteles.
¿Qué cambios que afectan al ámbito inmobiliario se deberían afrontar para que el mercado español mantenga y si es posible aumente el interés de los inversores nacionales e internacionales?
El reto principal del sector es tecnológico, adaptando los desarrollos en tecnología a la construcción, y dentro de ella a la eficiencia energética. Esto, a su vez, abre oportunidades en la rehabilitación de viviendas y de todo tipo de inmuebles, siguiendo las propuestas de la Comisión Europea y su taxonomía de impacto ambiental, en el que destaca el inmobiliario. Pero también hay un reto en la tecnología de la información y comunicaciones en el análisis de datos para promoción, comercialización y conocimiento de valor, para todos los sectores inmobiliarios, principalmente la compra de viviendas y alquiler, pero también logística y centros comerciales.
En su opinión, ¿en qué momento del ciclo nos encontramos? ¿Cómo ve el comportamiento a corto y medio plazo de los diferentes mercados?
El sector de la vivienda entra en una fase de moderación después de la recuperación de los últimos años; con casi seiscientas mil transacciones en un año, estamos lejos de las 955.000 que se llegaron a realizar en 2006, pero hay coincidencia en que aquellas cifras no eran sostenibles, y se dieron excepcionalmente en un período de tiempo muy corto. Puede decirse que nos encontramos en un momento de equilibrio del ciclo, en el que además, se ha encontrado un equilibrio en los precios, al menos en lo que se refiere a la vivienda usada; este equilibrio se da también porque la recuperación no se apoya excesivamente en el endeudamiento, pues sólo el 47% de las transacciones llevan hipoteca, lejos del 61 por ciento que se daba en 2006. Por otra parte, los visados de obra nueva crecen alrededor del 9 por ciento, lo que hace pensar en una cierta mejora en el mercado de vivienda nueva, que actualmente es sólo el 17 por ciento de todas las compraventas. Los diferentes mercados están en buen momento, y la expansión de los mismos es razonable, y recuperan la normalidad después del estancamiento general que siguió a la crisis.
¿Qué segmentos serán, a su juicio, más protagonistas en 2020? ¿Cree que los llamados activos alternativos ganarán cuota de mercado?
El protagonismo de los sectores no significa competencia entre los mismos, y el sentido de cuota de mercado hay que entenderlo teniendo en cuenta que se tratan de sectores y mercados muy distintos. De hecho, las sociedades de inversión que son específicas, de hoteles, o de vivienda, o centros comerciales, por ejemplo, fortalecen sus posiciones y tratan de aprovechar las oportunidades que van surgiendo al salir al mercado carteras de entidades financieras, fondos y Sareb. Y las que son generalistas, van diversificando sus carteras con activos como residencias para estudiantes, tercera edad, espacios para el trabajo compartido, y también para vivir. La logística sigue siendo protagonista por la demanda por parte del comercio “on line”, que tiene en la distribución su principal debilidad. El negocio de oficinas se expande en las grandes ciudades, con una demandada por parte de servicios profesionales y empresas de ciencia y tecnología; pero el espacio disponible es cada vez más limitado. Los espacios “co-working” han sufrido la experiencia del intento fallido de salida a bolsa de “We work”, lo que indica que a veces se ponen excesivas expectativas en estos activos alternativos, pero esto no quiere decir que carezcan de interés inversor, pues responden a una necesidad y una demanda; pero requieren maduración, como estamos viendo.
La consultoría ha cambiado mucho durante y sobre todo tras la crisis inmobiliaria ¿Hacia dónde evolucionará en los próximos años?, ¿Qué factores serán, en su opinión, determinantes en este proceso?
Mencionamos antes la tecnología como el cambio más significativo del sector de la construcción e inmobiliario. La consultoría ha evolucionado precisamente apoyándose en el cambio tecnológico; hay una tecnología de la construcción vinculada a la producción y los materiales, y otra de conocimiento de valor y análisis de datos. Los procesos están ya en marcha, y en lo que se refiere a los datos, se trabaja arduamente, y se invierte, en el desarrollo de algoritmos que permiten analizar datos eficazmente, en tiempos cada vez menores y a menor coste.
Cómo se posiciona su compañía en este proceso?
Euroval tiene la innovación como valor de empresa desde su fundación, y en 2020 cumplirá 30 años dando servicio al mercado de la tasación. La consultoría la ofrece a través de su Instituto de Análisis Inmobiliario, que ha estado presente desde el asesoramiento en el momento inicial de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria Socimis, hasta proyectos de pequeñas y medianas empresas, sobre los inmuebles donde van a desarrollar su actividad. Actualmente ofrece también asesoramiento, a partir de su base de datos, sobre aspectos diversos relacionados con todos los sectores inmobiliarios; como un ejemplo, por su complejidad y alcance, podemos mencionar los estudios realizados para el proyecto hotelero en el puerto de Málaga. Pero, como decimos, estamos posicionados para ofrecer servicios a pequeñas y medianas empresas, que necesitan conocimiento para tomar decisiones empresariales.
José Vázquez Seijo
Presidente Euroval