Cuando nos referimos a cómo evolucionan los precios más frecuentes de las viviendas, tenemos que tomar como referencia el precio medio por metro cuadrado, aun con las limitaciones de agrupar viviendas de distintas calidades y mercados. Pero el tamaño medio de la vivienda también influye en los precios medios de un mercado, pues –para viviendas comparables- el precio medio por metro de viviendas grandes no es igual que el de la vivienda pequeña, pues la relación entre oferta y demanda por tamaños no es la misma. La dimensión de la vivienda demanda no es tan fácil de prever como parece; además, como es una variable que cambia en el tiempo, es interesante analizar su evolución.
En las viviendas unifamiliares, la superficie media en la Comunidad Valenciana presenta claras oscilaciones a lo largo de estos años, al igual que las diferencias entre las provincias. Los datos están tomados de los visados de obra nueva, donde vemos que en el año 2000 las viviendas unifamiliares tenían una superficie media de 120, 161 y 155, metros cuadrados, respectivamente, para Alicante, Castellón, y Valencia. Este dato va aumentando significativamente, y en 2007 son 237, 190 y 175 metros cuadrados, de media, siguiendo el mismo orden anterior, para las tres provincias. Aunque ese año es el máximo para Alicante, y desde entonces desciende, en Castellón continúa subiendo la superficie media construida, hasta llegar a 2014, con 240 metros cuadrados, y Valencia hasta 2015, con 219 metros cuadrados. En los últimos años la tendencia difiere, y en Alicante se mantiene en torno a los 193 metros cuadrados de media, aunque con tendencia a aumentar a 200 en este año 2019. En Castellón, desde 2014, baja la superficie media de la vivienda unifamiliar, convergiendo con la media de Alicante en esos 200 metros cuadrados. Y en Valencia también desciende, situándose ligeramente por encima de esa cifra de 200 metros cuadrados, que es ya casi una referencia de vivienda unifamiliar en esta comunidad.
Tabla 1. Superficie media de vivienda
Fuente: Fomento y elaboración propia
Hay que ver estos datos con mucha precaución, al menos por dos motivos. Uno, que se trata de proyectos de visados para obras, donde se considera toda la superficie, no sólo la útil, cuya relación (útil/total) no es constante. Otro, que el número de viviendas promovidas ha aumentado y disminuido muy significativamente a lo largo de estos años, por lo que en períodos donde se solicitan pocos visados, unos pocos proyectos de promoción pueden alterar las medias.
En cuanto a la vivienda en bloque, aunque las variaciones y la dispersión es lógicamente más reducida que en proyectos unifamiliares, ya que se estandariza más el tipo de vivienda y los metros que debe tener, hay también diferencias en el tiempo y espaciales. En el año 2000 la media de vivienda visada era de 116, 104, y 101 metros cuadrados, respectivamente para Valencia, Castellón y Alicante; y en 2007 pasa a 104, 92, y 111, de manera que aunque se reduce significativamente en Valencia y Castellón, lo que podría corresponderse con un aumento de los precios que lleva a construir viviendas más pequeñas –y quizás más adecuadas a la demanda-, en Alicante no ocurre esto. Porcentualmente los datos son importantes, pues suponen 10 y 11,5 por ciento de reducción en Valencia y Castellón, y aumento del 10 por ciento en Alicante. En estos diez años el tamaño medio ha oscilado, y en la actualidad presenta divergencias significativas, con viviendas mucho más pequeñas en Castellón, y un incremento notable del tamaño en Valencia, lo que puede deberse a las distintas demandas –primera, segunda residencia; familias foráneas menos numerosas- en cada una de las provincias. La explicación que se da a la tendencia, generalizada en toda España, a un aumento de la superficie media, es la demanda de reposición, esto es, cambio de la vivienda antigua por una nueva de más metros cuadrados. Actualmente la vivienda en bloque de obra nueva en España tiene 119 metros cuadrados de media, mientras que hace diez años era sólo de 97. Por otra parte, la oferta y demanda por tamaño de vivienda no coinciden, de manera que para las de mayor demanda, entre 90 y 100 metros cuadros, hay una oferta que es menor en 8 puntos porcentuales; por contra, para viviendas de más de 150 metros cuadrados, la oferta supera a la demanda en 14 puntos porcentuales.
Como resumen de ideas podemos decir que el tamaño medio de la vivienda no sigue una tendencia lineal; se produjo una reducción tras la crisis y ahora vuelve a aumentar. Las diferencias entre vivienda unifamiliar y en bloque son significativas, pero es interesante cómo la primera converge hacia los 200 metros cuadrados de media, en las tres provincias de la comunidad. En vivienda en bloque se constatan diferencias en la evolución y tendencia actual entre las tres provincias, según respondan a la tendencia generalizada a cambiar a una vivienda más amplia, o a una demanda específica para viviendas pequeñas Advertimos que los datos deben analizarse con cuidado, tanto porque se refieren a metros totales, no útiles, como porque la debilidad de la promoción en algunos períodos hace que la muestra sobre la que se calculan los metros medios por vivienda, sea pequeña y poco significativa.
EN CORTO
INICIATIVAS PARA CONSTRUIR
La compleja situación actual del mercado inmobiliario lleva a iniciativas peculiares para favorecer la construcción en espacios donde la propiedad ha ido cambiando como consecuencia de la crisis, hay nuevos actores, y cambios en la legislación urbanística. Es lo que ocurre con el importante proyecto de Cullera, en el sector Vega-Port, que se abre a la gestión indirecta, esto es, asociaciones de propietarios y no propietarios en una agrupación de interés urbanístico, para desarrollar suelos que, de no salir adelante el proyecto, volverían a considerarse rústicos. En la operación se menciona la sociedad Florazar, Atitlan, grupo Montoro, Nuevas Actividades Urbanas, y bancos, fondos y empresas internacionales.
NECESIDADES Y RESPUESTAS
La dificultad de acceder a una vivienda en propiedad lleva a una fuerte presión sobre los alquileres en algunas zonas de la ciudad de Valencia; prueba de ello es que la oferta de vivienda en alquiler que en 2014 era de unas 6.300, según los últimos datos disponibles, no llega a 3.000. En este período los alquileres han podido subir de media un 45 por ciento. A este aumento de la demanda se superponen otras tendencias y problemas como la existencia en el casco histórico de numerosas viviendas en la que no constan empadronados ni contratos de agua; y, por otra parte el fenómeno de las viviendas turísticas que se limita por el Ayuntamiento. Se quieren construir 1000 viviendas nuevas, de las que 128 serían públicas en alquiler –con el objetivo de llegar a 800-.
CAMBIOS FINANCIEROS
Junto a los cambios demográficos, y otros que se añaden al tema central que hemos tratado del tamaño de la vivienda, la promotora Chilet y Chilet acude al “crowdfunding” para completar una financiación bancaria para un complejo de obra nueva de 60 viviendas en Benetússen. La plataforma Socios Inversores consigue financiación de pequeños inversores que participan a partir de aportaciones de 500 euros, buscando una elevada rentabilidad –en correspondencia con el riesgo-, en los 36 meses que se espera duren las obras y se vendan las viviendas. La promotora ya ha llevado a cabo con éxito otros proyectos.
Artículo elaborado por Euroval. Puede leerlo en este enlace a Alicante Plaza.