Tipo de interés, precios y transacciones de vivienda y la transmisión de la política monetaria al mercado inmobiliario español

Ponemos a su disposición dos estudios publicados en la Revista de Estudios Empresariales, Segunda época, que han contado con la colaboración de Euroval en su elaboración y difusión.

El artículo Tipos de interés, precios y transacciones de vivienda en España, de Gumersindo Ruiz, trata de medir el efecto de los tipos de interés en el mercado de vivienda, precios y transacciones. Esta relación se considera de signo negativo en la mayor parte de los estudios que hay al respecto, pero aquí se intenta, frente a la generalidad de las hipótesis, ver el comportamiento de mercados locales, períodos, y efectos distribuidos en el tiempo. Se argumenta sobre la capacidad del tipo de interés para estimular o frenar el mercado inmobiliario, por ser el tipo de interés un coste en la oferta de vivienda, la rentabilidad de un activo financiero alternativo a la vivienda, o un coste en la financiación de la demanda. El objetivo de este trabajo es medir la relación entre variaciones del tipo de interés y las de los precios y transacciones en el mercado de vivienda en España. Parte de la hipótesis, argumentada mediante una revisión selectiva de la literatura, que hay una relación negativa entre la variable tipo de interés y las dos que se consideran. Se utilizan datos trimestrales desde 1995 a la actualidad de precios de vivienda (€ x M2) y el tipo hipotecario de final del trimestre, obteniendo una relación causal negativa entre ambas variables.

En una línea similar de análisis, el artículo del Dr. Juan José Torres, La transmisión de la política monetaria al mercado inmobiliario español, calcula el impacto de la política monetaria y las condiciones de financiación de la economía sobre el mercado de la vivienda en España. La hipótesis general se matiza cuando se toman períodos concretos, lo cual es especialmente significativo en la actual coyuntura, en que las subidas en los tipos de interés han tenido sólo un efecto limitado sobre los precios de la vivienda, lo que puede interpretarse por los resultados del análisis del Dr. Torres Gutiérrez para mercados concretos que siguen su dinámica, y la importancia de los efectos retardados que se desprenden del artículo del profesor Ruiz. Existe desacuerdo entre los economistas y las autoridades monetarias sobre si los instrumentos de la política monetaria deben utilizarse para prevenir la formación de burbujas en el mercado inmobiliario o si es la política supervisora y macro prudencial la adecuada para influir en este y otros mercados de activos.

La relevancia del efecto de la política monetaria sobre el mercado inmobiliario está fuera de duda, pero este efecto no es automático ni igual en todos los mercados.