Una cuestión que ha sido motivo de reflexión en diferentes países es la resiliencia del mercado inmobiliario ante la crisis del COVID-19, y la elevación de tipos de interés que se da ya en 2022
El artículo de Sandra Pérez y Alejandro Belchí compara la tendencia del mercado de vivienda en España en los años anteriores a la crisis, con la evolución durante la misma y hasta la actualidad, y analiza factores que hayan podido influir en dicho comportamiento. Se apoya en trabajos publicados que coinciden en la rápida recuperación del inmobiliario, en los que se destaca la relevancia de los mercados locales que siguen dinámicas propias en circunstancias diversa; se distingue entre vivienda usada y vivienda nueva, con la peculiaridad de que en la crisis no se ve frenada la terminación de vivienda.
La conclusión es que la resiliencia del sector de la vivienda se ha debido a factores como el mantenimiento del empleo, liquidez, y tipos de interés excepcionalmente bajos. Sin embargo, la resiliencia no es una característica que se haya incorporado en sí al mercado de vivienda en España, sino que depende de las expectativas que condicionan las viviendas iniciadas y terminadas, los precios y transacciones de viviendas nuevas y usada, y las correlaciones que se determinan respecto al empleo. Un análisis de componentes principales permite visualizar cómo se distribuyen las zonas estudiadas en función de los tres componentes.
La pandemia y la guerra de Ucrania han hecho excepcional el trienio 2020-2022 en el mercado de la vivienda, y aunque el consenso general destaca la resiliencia del sector ante los acontecimientos, la volatilidad de los datos dificulta la visión de lo ocurrido cuando comparamos trimestres o años completos. Por esta razón realizamos un análisis de dos períodos, comparando para los trienios 2017-2019 y 2020-2022, las transacciones realizadas, las viviendas iniciadas y terminadas, y su precio medio, de esta forma podemos ver si en el trienio en su conjunto estas variables siguen o no la tendencia anterior a la crisis.
De la literatura revisada, se desprende la relevancia de los mercados locales de vivienda dentro de una tendencia general, y junto al análisis de lo ocurrido en el mercado español, vemos las repercusiones en algunos mercados de vivienda representativos. Encontramos que en algunas zonas no hay consecuencias en absoluto, mientras que en otras hay una pronta recuperación debido a las tendencias y peculiaridades de esos mercados. Distinguimos entre vivienda nueva y usada, debido a las fuertes diferencias en su precio, siendo al alza la serie de vivienda nueva frente a la relativa estabilidad de los precios de la vivienda de segunda mano. Respecto a las transacciones las de vivienda nueva se estancan, mientras que hay una intensa actividad en vivienda usada. Además, podremos visualizar la fuerte correlación negativa entre la actividad inmobiliaria medida por el número de transacciones y la tasa del paro.
Las expectativas que había en los momentos iniciales de la crisis sobre problemas en el funcionamiento del mercado de vivienda en España no se corresponden en general con lo efectivamente ocurrido, y en los trabajos revisados se recogía cierta prevención sin llegar a proyectar un escenario de crisis inmobiliaria. Pero en nuestro trabajo identificamos claramente que el contexto de tipos de interés de mercado a la baja, y el soporte de la política pública al empleo, así como los equilibrios en la situación de partida del mercado de vivienda respecto a crisis anteriores, explican la resiliencia del sector que comprobamos para el período completo. Esta constatación es también útil para la toma de decisiones en futuras posibles crisis con los rasgos de la que analizamos, siendo particularmente relevante la consideración de las subidas de tipos de interés que se dan ya a partir de 2022.
En suma, el sector inmobiliario mostró resiliencia ante la crisis sanitaria debido principalmente a las favorables condiciones financieras y laborales, pero de ninguna manera puede concluirse que estas serán las circunstancias futuras en un contexto de restricción financiera y caída en las expectativas de consumo.
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