Este ejercicio sobre evolución probable de los precios de vivienda en España y provincias se realiza mediante un modelo VAR que proyecta precios medios unitarios (por metro cuadrado) trimestrales en función de la propia serie histórica temporal de precios. Hemos introducido también el número medio de ocupados, pues hay evidencia de correlación (aunque no causación) entre empleo y precio de la vivienda. Los datos trimestrales se han anualizado y de ahí la forma suave de la curva, frente a los picos que se observan en las variaciones trimestrales. Tomamos datos de operaciones firmes desde el primer trimestre de 2009 al último disponible.
Hay que señalar que un factor que puede influir en la evolución de los precios es un mayor peso de la vivienda nueva en el total de transacciones, ya que es mucho más cara que la usada; sin embargo, hemos comprobado que la vivienda nueva se mantiene entre un 10% y 12% del total de compraventas, sin variaciones significativas. También podría influir en el precio un aumento de la demanda de vivienda como activo de inversión si la inflación se mantiene a niveles relativamente elevados. Dado que se proyecta a tres años, lo más indicado es ir actualizando el modelo periódicamente con datos ciertos, a medida que se vayan conociendo, comprobando su bondad predictora.
Considerando que este tipo de proyecciones de la propia variable precios y una variable más como es el empleo, aunque es un buen indicador de tendencia, y ha dado resultados ajustados a la realidad en proyecciones que hemos realizado incluso en momentos de cambio de tendencia, no deja de ser una proyección imprecisa. De esta manera, las cifras en el entorno positivo o negativo de un 2% podrían interpretarse como estabilidad de precios.
Como resumen y conclusiones podemos decir que, en la proyección de precios medios unitarios de vivienda nueva y usada, esta última es prácticamente el 88% del total de transacciones, aunque en un análisis específico habría que considerar las diferencias importantísimas en la formación de precios en ambos mercados.
En España tras las subidas continuadas desde 2015, hubo ya un freno en 2019, y tras el paréntesis de 2020, vuelven a subir los precios un 1,48% en 2021. La proyección recoge la evolución de la serie y señala crecimientos de 0,89%, 0,51% y 0,26%, para cada año 2022, 2023 y 2024. Podemos decir que estamos ante una estabilidad en el precio medio de la vivienda en España, que se consolidaría en 2024 con 1.675 euros por metro cuadrado.
