La oferta de alquiler andaluza está muy concentrada en provincias como Málaga y Sevilla
Tomamos una muestra de ofertas de vivienda en alquiler y los últimos datos disponibles de precios de vivienda, y calculamos la rentabilidad como un cociente. Aunque resulta obvio, la misma rentabilidad puede obtenerse con datos diferentes de rentas de alquiler y precios, y a menudo alquileres muy altos pero inferiores a los precios que alcanza la vivienda dan rentabilidades relativamente bajas. Hay que tener en cuenta que se trata de ofertas, y la generalidad de la subida de alquileres en Andalucía señala que puede haberse dado un efecto de contagio ante unas expectativas por el alza de los alquileres en algunas zonas locales tensionadas, como en Málaga, o del resto de España donde el fenómeno es también general.
En España la rentabilidad pasa de 4,96% en 2021 a 5,85% en 2022, y en Andalucía de 5,2% a 6%. Hay que considerar que en rentabilidades, estas décimas, capitalizadas y para un período largo, pueden ser bastante significativas. La mayor rentabilidad muestra el importante incremento de las rentas de alquiler, por encima del precio medio de la vivienda. Córdoba, Huelva y Granada tienen rentabilidades de en torno al 6,8%; Sevilla, Almería, y Jaén van del 6,6% al 6,2%; Cádiz, 5,7% y Málaga, 5%. Todas las provincias suben entre 2021 y 2022 salvo Cádiz, que permanece estable. Los alquileres medios anualizados van de 5.175 euros en Jaén a 13.710 euros en Málaga; de 9.360 a 7.047, de más a menos, Sevilla, Cádiz, Granada, Huelva Córdoba y Almería. Del cociente entre estas rentas de alquiler y el precio medio de la vivienda salen las rentabilidades; en la provincia de Sevilla el alquiler medio es el 68% del de Málaga, y el precio medio de la vivienda el 51%, por lo que la rentabilidad es más alta.
Es significativo que la oferta de alquileres se concentre en unas pocas provincias, de manera que entre Málaga y Sevilla tienen el 50% de la muestra. En un trabajo reciente de Euroval comparamos para 25 ciudades españolas la proporción media ponderada entre oferta de vivienda para la venta y para alquiler. En Málaga hay 11,1 ofertas de venta por 1 de alquiler, en Córdoba 10,8, Almería 6,3, Granada 4,7 y Sevilla 3,4, que es donde hay una mayor oferta de vivienda en alquiler respecto a las viviendas en venta.
Alquiler medio anual 2022
Euros
Conviene indicar que poblaciones relativamente pequeñas no es que carezcan de ofertas de vivienda en alquiler, sino que no están visibles en los portales inmobiliarios, utilizándose formas distintas de darles publicidad. Otra importante limitación de los datos se da en vivienda nueva, sobre la que apenas hay oferta de alquiler, y en general los proyectos de construir para alquilar, públicos y privados, que se colocan por las propias promotoras y comercializadoras a través de sus redes.
Residencial, vivienda en venta
Metrovacesa adquiere suelo dela Junta de Andalucía en una inversión de 15 millones para un proyecto residencial en Granada, con 6.330metros cuadrados para construir hasta 200 viviendas; se hace hincapié en obtenerla calificación más elevada en certificación energética. Metrovacesa tiene 50 promociones activas en Andalucía con unas 3.000 viviendas, y ésta es la primera en Granada. También Aedas Homes impulsa su octava promoción en Granada, con 118 viviendas, precios desde 238.500 y viviendas de dos a cuatro dormitorios; se menciona la excelencia en los espacios comunes y construcción, que tiene en cuenta la eficiencia energética y de emisiones; estas viviendas se suman a las casi 700 que ha construido en la ciudad. Metrovacesa anuncia el inicio de las obras de un proyecto en Córdoba con inversión de 12,8millones para viviendas en edificios independientes y amplios espacios comunes; tiene ya 400 viviendas en distintas fases. La actividad de Pryconsa en Andalucía es relativamente escasa, pero señala que ha entregado 62 viviendas en Isla Canela (Huelva), y dispone de suelo en Palomares del Río (Sevilla). Por su parte, ASG Homes empieza 2023 con dos proyectos en Andalucía, en Málaga y Sevilla Este, donde empieza una tercera fase dela promoción Argos, de 194 viviendas. Grupo Insur inicia las obras de 311 viviendas y una inversión de 61millones, con amplios espacios comunes multiusos, en Entre núcleos, Sevilla, que es hoy la zona de mayor desarrollo urbanístico en Andalucía. Construcciones Amenábar realiza las obras de MedHills, en Fuengirola (Málaga), que gestiona BSA Consult y comercializa Savills, son 396 viviendas en 10 bloques y espacios comunes que buscan la interacción entre los residentes.
Residencial, alquileres
Adsolum, del grupo Altamira doValue adquiere por 37 millones un suelo en Málaga para construir en dos edificios 108 vivienda destinadas al alquiler libre, así como espacios de uso hotelero y oficinas. La inmobiliaria de origen francés Batipart, adquiere en Málaga un edificio de 32 viviendas de uno y dos dormitorios destinado al alquiler; la operación es asesorada por Savills.
Comerciales y otros usos
El fondo Carmila vende a una sociedad familiar por 75 millones dos centros comerciales en Málaga y dos en Cádiz, y se sigue encargando de la gestión de los activos y el arrendamiento. Con estas operaciones los fondos tratan de mostrar a los inversores que sus activos tienen relativamente liquidez. La cadena Lidl destaca su expansión en Andalucía, pues de los cinco supermercados que abre en España, uno es en Jerez de la Frontera y otro en Málaga, y pone en marcha otro en Huércal-Overa (Almería). Por su parte, Insur alquila a Mercadona un espacio en Sevilla para abrir un supermercado de 1.624 metros cuadrados, que sigue un modelo completo de eficiencia energética. En el ámbito de la energía fotovoltaica, eólica y biomasa, Bogaris comunica sus desarrollos en Andalucía, donde dispone ya de una potencia de 465 MW, y con el objetivo de alcanzar 600 MW; sus instalaciones están en Huelva, Cádiz, Sevilla y Málaga; la empresa ve un gran potencial, puesto que sólo el 50% de la energía producida en Andalucía es renovable.
Observatorio Inmobiliario Marzo 2023
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-