En este Gráfico de Euroval recogemos la evolución del precio por metro cuadrado en diferentes distritos de Madrid durante el periodo de julio de 2008 a julio de 2023. Se toma la fecha inicial en julio de 2008 al ser el trimestre en que de forma general se inició el retroceso en los precios de la vivienda en el contexto de la crisis financiera e inmobiliaria.

Agrupamos en tres los distritos de Madrid según el precio medio por metro cuadrado en el mes de julio de 2008: distritos caros (precio superior a 4.000 €/m2), distritos medios (entre 3.000 €/m2 y 4.000 €/m2), y distritos de precios más bajos (precio inferior a 3.000 €/m2). Hay que considerar los elevados niveles de precios que había alcanzado la vivienda en todas las zonas, hasta ese momento.

Los distritos los agrupamos así:

• Caros: Centro, Chamartín, Chamberí, Retiro, Salamanca.
• Medios: Arganzuela, Barajas, Ciudad Lineal, Fuencarral, Hortaleza, Moncloa, Moratalaz, San Blas, Tetuán.
• De precios más bajos: Carabanchel, Latina, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde.

Período 2008 a 2023

Si calculamos la variación de precios durante el periodo analizado, comprobamos que los distritos caros se han revalorizado el 25%, por un 3% los distritos medios y una caída de -14% en los distritos con precios más bajos. Por tanto, únicamente estos últimos siguen aún de media por debajo de los precios anteriores a la crisis, lo que contrasta con la fuerte evolución al alza de los precios en los distritos de precios más elevados. Puede decirse que hay una mayor demanda relativa de viviendas que por distritos es proporcional a los de precios más altos.

Período 2008 a 2013

Otro análisis interesante resulta al dividir el periodo en dos tramos, correspondientes con la caída del precio y su posterior subida. Tomando como inicio de la caída el mes de julio de 2008, consideramos que la subida se consolida al registrarse dos trimestres consecutivos de alza en los precios. Se evidencia que también son los distritos caros los primeros en iniciar este proceso de subidas (2014T1-2014T2), seguidos de los distritos medios un año después (2015T1-2015T2), mientras que los distritos baratos presentan un rezago de algo más de dos años (2016T2-2016T3), hasta que los precios comienzan claramente a subir. Desde 2008 hasta finales de 2013, la caída registrada en los precios fue muy desigual, tenemos un -22% en distritos caros, -27% en distritos medios, y -39% en distritos de precios relativamente más bajos, donde la fuerte caída explica que todavía hoy los precios medios estén por debajo de los de 2008.

Período 2013 a 2023

A partir de 2013, los distritos caros son los que mayor revalorización registran, con 60%, seguidos de los medianos y menos caros, con un porcentaje igual del 43% en ambos casos. Existe una diferencia de 17 puntos entre la caída registrada en el período 2008 a 2013 en los distritos caros (-22%) y la caída en los de precio relativamente más bajo (-39%), que es exactamente la misma diferencia de 17 puntos que se observa durante la subida de los precios entre 2013 y 2022: 60% en los caros por 43% en los de precios más bajos.

En suma, los distritos caros se han defendido mejor tras la crisis inmobiliaria, en el sentido de que cayeron menos de precio y subieron más pronto, y a una tasa mayor, comparados con los de precios medios, y sobre todo con los que consideramos de precios relativamente más bajos. Puede interpretarse como un interés en viviendas en distritos del más alto nivel, que se veían como una inversión con menos riesgo, y donde la presión de la demanda ha logrado una mayor revalorización media que en otros distritos.