Estudio de la autocorrelación espacial en el Mercado Inmobiliario Comercial de la ciudad de Madrid

El trabajo de Romina Silvera, Ana Debon y Javier Ribal aborda de forma rigurosa el análisis del comportamiento espacial del mercado inmobiliario comercial, y para ello emplean diferentes modelos cuantitativos sobre datos extraídos de la ciudad de Madrid

Partiendo de la premisa, citada por los propios autores, de que “todo está relacionado a todo lo demás, pero las cosas próximas están más relacionadas que cosas distantes”, el trabajo propone el índice de Moran para analizar la dependencia espacial entre locales comerciales, tanto en alquiler como a la venta. El análisis permite identificar diferencias significativas entre distritos, unidad tomada como referencia geográfica, además de un comportamiento diferenciado entre el mercado del alquiler y el mercado de venta. Estos resultados permiten prever comportamientos y tendencias en el mercado inmobiliario, lo que, a su vez, facilita a los inversores y a las empresas del sector la toma de decisiones informadas sobre la ubicación y el precio de los locales comerciales en venta o alquiler.

La disponibilidad de atributos espaciales hace posible la cuantificación del grado de agrupación o aleatoriedad de una variable en el espacio, ofreciendo así útiles aportes en el análisis exploratorio.

En particular, el uso de los índices de autocorrelación espacial permite ahondar en la distribución de una variable tanto a escala global (índice de Moran) como local (LISA), así como la identificación de patrones entre unidades espaciales con nexos de vecindad.

Sin embargo, pese a la vasta utilización de dichos índices en campos como ecología y epidemiología, el empleo de estas técnicas en el análisis de variables en contextos inmobiliarios ha sido limitada, aunque cabe señalar que ayuda a definir la importancia del componente espacial en el valor de un inmueble y si existe una relación clara con los inmuebles del entorno.

En el contexto del mercado inmobiliario nacional, y dada la importancia del comercio minorista en la ciudad de Madrid, uno de los principales núcleos productivos, es de importancia el uso de dichos índices. Por ello, en este trabajo, se ofrece un análisis exploratorio espacial correspondiente a datos de locales comerciales en venta y alquiler en 2020, período caracterizado por el cierre obligatorio del comercio no esencial y limitaciones posteriores en términos aforo, horario de apertura y cierre.

Los resultados muestran patrones entre los 21 distritos que conforman la ciudad, base para el estudio de las rentabilidades brutas de los locales comerciales, que a su vez han sido de los productos inmobiliarios con evolución más favorable en el último año.