Las compraventas de vivienda usada fueron el año anterior mucho más relevantes en las provincias andaluzas que las de nueva construcción
Puede decirse que, contra algunos pronósticos, el sector inmobiliario apenas ha sufrido en la crisis, y algunos subsectores han crecido fuertemente en 2021 por encima de niveles de 2019. Para el año 2021 completo y para toda España destaca la inversión en logística (2.920 millones), así como en oficinas (2.330 millones), hoteles (2.390 millones), vivienda (1.670 millones) comercio minorista (1.320 millones) y residencias (850 millones).
Estas operaciones pueden ser sólo compraventas, o venir ligadas a promociones y reformas, que generan actividad; el 60% son foráneas, y el 40% locales, y su volumen no indica necesariamente mejores perspectivas del subsector, sino como en el caso de oficinas y hoteles, oportunidades que se presentan. Las compraventas individuales de viviendas son fuertes, favorecidas por un tipo medio hipotecario que ha caído al 1,4%, y con precios que crecen de media en el entorno del 4% en el año, la vivienda nueva sigue siendo escasa y cara, y la usada muestra en general una cierta estabilidad respecto a 2019.
Se plantea el aumento de precios en vivienda nueva por los costes de materiales de construcción, pero estos, que son una fracción del precio final, suben algo menos del 5% para vivienda nueva (mucho más afectada se ve la rehabilitación de viviendas y sobre todo la de oficinas). Los alquileres, cuyos mercados están muy concentrados localmente, han disminuido ligeramente y la rentabilidad cae al no seguir éstos el incremento del precio de la vivienda.
Recogemos para Andalucía la evolución de las operaciones de compraventa de vivienda, que es quizás el mejor pulso que se puede tomar al mercado.
La vivienda nueva es actualmente una fracción pequeña; en 2019 ya se había ralentizado con 10.639 operaciones, crece en 2020 a 12.747, y 2021 hasta casi 15.000 transacciones. Menos de 1.000 transacciones (de más a menos) se dan en Córdoba, Huelva, Granada, y Jaén; hasta 2.000 en Cádiz y Almería, siendo de 2.859 en Sevilla y 6.211 en Málaga. La evolución por provincias es desigual y en sólo dos se dan más del 60% de todas las compraventas de vivienda nueva de Andalucía. Es distinto para la vivienda usada, donde el crecimiento es generalizado y la concentración en Málaga y Sevilla es sólo del 44%, con 28.379 y 21.269, operaciones; con menos de 10.000 están Córdoba, Huelva y Jaén; y menos de 16.000 Cádiz, Granada y Almería. Pese a registrar la cifra más alta, Málaga es la única provincia donde las transacciones son en 2021 inferiores a las de 2019.
En 2022 veremos un aumento de la rehabilitación y ampliación de viviendas, que ya supone el 22% de todas las licencias. Se mantendrá la tendencia de la logística ante el crecimiento del comercio on line. Continuará la incorporación de tecnología en los procesos de promoción, construcción, financiación y comercialización inmobiliaria, destacando la eficiencia energética y sostenibilidad como guía de toda la actividad e inversión. En cuanto a valoración las entidades de tasación tienen el reto, entre otros, de incorporar el valor de la sostenibilidad. Si se mantienen las condiciones generales de actividad y empleo, el sector inmobiliario seguirá en 2022 siendo un impulsor principal de la economía de Andalucía.
Simplificación normativa en Andalucía con la LISTA
La reciente aprobación de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio en Andalucía será sin duda de utilidad para la promoción inmobiliaria al refundir y simplificar la compleja y prolija normativa existente, agilizar la tramitación de planes por parte de ayuntamientos, y facilitar algunas construcciones razonables, como las de viviendas unifamiliares aisladas en zonas rústicas.
Nuevas promociones en Aedas Home en el Aljarafe sevillano
Aedas Home añade una nueva a otras promociones en Mairena del Aljarafe (Sevilla); se trata de 48 viviendas con un precio superior a 174.000 euros, dentro de un concepto de espacios adicionales con utilidades de coworking, salas multiuso, e instalaciones deportivas y de ocio. En esta misma línea, pero para alquiler, ASG Homes construye y vende a SAVI, filial de la vasca Lazora, un bloque de piso de 1 y 2 dormitorios, dentro de una extensa superficie con espacios compartidos y de ocio; la construcción la lleva a cabo Acciona, con previsiones de terminar en la segunda mitad de 2024.
Metrovacesa arranca su promoción en Palmas Altas
En Málaga capital y Rincón de la Victoria (Málaga) AQ Acentor desarrolla 1.200 viviendas, esperando incrementar precios en un 7,7% respecto a 2020. En cuestión de precios no siempre puede distinguirse si las subidas se deben a tensiones en el mercado, o a que las nuevas viviendas incorporan calidades y atributos que mejoran las anteriores.
Metrovacesa y Constructora San José invierten 25 millones en Córdoba
Metrovacesa, con Constructora San José, inicia la promoción Panorama, segunda del grupo en Córdoba, con una inversión de 25 millones en 121 viviendas entre 85 y 125 metros cuadrados, en edificios de manzana abierta. En lo que es ya una característica muy generalizada de la construcción, destaca la preocupación por el confort y medioambiente, que se concreta no sólo en las amplias terrazas y zonas comunes, sino en la orientación de los bloques para aprovechar iluminación y sombras, teniendo en cuenta también la dirección del viento dominante.
Solvia crea un servicio digital para facilitar la venta de vivienda
Solvia implanta en Málaga un servicio de plataforma digital al que puede acceder quien desee vender una vivienda. Cuenta con un servicio de asesoramiento experto, y proporciona desde visibilidad en el portal y otros, valoración, gestión y formalización de la venta. Tiene la particularidad de que sólo se paga el servicio si la venta se realiza.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
