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Derechos de Superficie: definición y características

El derecho de superficie es un derecho real limitado sobre la propiedad del suelo que permite construir y mantener edificaciones en un terreno que pertenece a otra persona durante un tiempo determinado.

Mediante este derecho, el superficiario puede ser propietario de lo construido aunque el suelo pertenezca a otra persona.

Características principales:

• Es un derecho real sobre una propiedad ajena.
• Es transmisible y puede ser objeto de compraventa o cesión.
• La propiedad de lo edificado es independiente de la propiedad del suelo durante el tiempo que dure el derecho.
• Permite separar jurídicamente la propiedad del suelo y la propiedad de la construcción.

Los sujetos del derecho de superficie son:

• Cedente: persona o entidad propietaria del terreno que concede el derecho de superficie. Puede ser una entidad pública, una empresa o una persona física.
• Superficiario: persona que adquiere el derecho a construir sobre el suelo ajeno y a ser propietario de lo edificado durante el plazo establecido.

El derecho de superficie suele formalizarse mediante escritura pública y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a su duración, el reglamento hipotecario establece un máximo de 75 años cuando el derecho lo concede una administración pública y hasta 99 años cuando se acuerda entre particulares. La legislación urbanística también establece como límite general los 99 años.

Una vez finalizado el plazo, las construcciones revierten al propietario del terreno, salvo que se haya pactado otra cosa, y los derechos existentes sobre la edificación quedan extinguidos.