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Tomamos una amplia muestra de ofertas publicadas de alquiler a lo largo de 2025, depurándola de anuncios repetidos. Para España se observa una fuerte concentración en Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana, y Cataluña, donde se encuentran los mercados más dinámicos de alquiler, y entre las escasas provincias españolas que superan el 2% de la muestra total están Málaga, Sevilla, Granada, y Cádiz. Para obtener la rentabilidad se dividen los alquileres anuales medios por los precios medios de transacciones efectivamente realizadas en 2025.
|Tabla 1. Rentabilidad del alquiler en las provincias de Andalucía 2025
En Andalucía la rentabilidad media va desde el 7,1% en la provincia de Cádiz, a 8,7% en Huelva, y en este intervalo, de menos a más están Almería, Córdoba, Sevilla, Granada, Málaga y Jaén. A diferencia de lo que observábamos en trabajos anteriores, no hay una relación entre precio más o menos elevado de la vivienda y menor o mayor rentabilidad por alquiler, esto sí se da en Cádiz, con precios de vivienda altos y rentabilidad baja, y en Huelva y Jaén con precios bajos y rentabilidades altas; pero en provincias como Sevilla, Granada y sobre todo Málaga, con precios elevados, los alquileres han subido por encima del precio de la vivienda y las rentabilidades son altas. Al ser un cociente, rentabilidades similares como 7.98% en Jaén y 7,90% en Málaga, se obtienen respectivamente con alquileres anuales medios de 7.000 euros para un precio medio de vivienda de 87.700 euros, y alquileres de 27.000 euros y precio medio de la vivienda de 341.755 euros. La oferta de la muestra dentro de Andalucía está muy concentrada en Málaga, 43%, Sevilla y Granada, 15% y 14%, 10% Cádiz, y porcentajes inferiores en las otras cuatro provincias. En cuanto al tiempo que se tarda en alquilar en número de días, que deducimos por lo que tarda en desaparecer el anuncio del inmueble, va desde 49 días en Cádiz, a 31 en Sevilla, pasando de más a menos, por Huelva, Almería, Málaga, Granada, Córdoba y Jaén.
Seleccionamos tres capitales y sus respectivas provincias, y comparamos el alquiler medio y mediano. En Granada, la capital con precios medios mucho más elevados que en la provincia y alquileres medianos similares, tiene rentabilidad considerablemente más baja que la provincia; aunque la dispersión, medida por la diferencia ente media y mediana, es relativamente escasa.
|Tabla 2. Rentabilidad del alquiler en ciudades seleccionadas de Andalucía 2025
Sin embargo, la provincia de Málaga muestra una dispersión muy grande de alquileres, dentro de un rango alto, con un alquiler anual medio de 27.000 euros, y mediano de 18.000 euros; la rentabilidad de la mediana es baja y la de la media alta. En la capital también para precios y alquileres altos, hay menos dispersión, y las rentabilidades de media y mediana, relativamente bajas, son similares.
Observamos en Sevilla una situación similar a la de Granada, y aunque con una diferencia mayor entre alquiler medio y mediano en la provincia, la rentabilidad media y mediana es superior en la provincia a la de la capital. Los dos gráficos de dispersión que presentamos permiten constatar, para las dos capitales, y para la muestra en euros anuales, la concentración que hay en Sevilla hasta los 10.000 euros de alquiler; y en Málaga la dispersión de alquileres caros, con una larga y alta cola en la parte derecha de la distribución.
Como resultados del análisis encontramos, primero, que las rentabilidades son altas, entre 8,7% y 7,10%, sin una relación clara entre precio de la vivienda y rentabilidad; segundo, hay una fuerte dispersión de alquileres caros en la distribución de las ofertas de alquiler en Málaga; tercero, los plazos en que se alquila son breves, entre 49 y 31 días, y no se relaciona con la mayor o menor dimensión del mercado. Podemos concluir que el mercado de alquiler en Andalucía tiene un problema de información estadística, y hay que recurrir a una muestra de anuncios de oferta para aproximarse a su funcionamiento.
EN CORTO
Vivienda
Exxacon invierte 46 millones en la construcción de 189 viviendas en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla), son plurifamiliares de 1 a 3 dormitorios para atender una demanda variada, y cuentan con zonas comunes de usos diversos. También Aedas Home, adquirida recientemente por Neinor, construye en esta localidad 100 viviendas en tres torres, de 2 a 4 dormitorios, y precios desde 218.000 euros, alcanzando con esta promoción 450 viviendas en Dos Hermanas, 250 ya entregadas. En Sevilla capital, Metrovacesa invierte 37 millones en un edificio de 13 alturas con 104 viviendas de 2 a 4 dormitorios y entre 75 y 140 metros cuadrados, disponiendo de amplios espacios compartidos; la promotora señala en un informe que el mercado de vivienda en la provincia de Sevilla es uno de los pocos en que la oferta de vivienda nueva, con 12.000 visados de obra, supera la creación de hogares que está en unos 7.000; con un precio medio de 2.720 euros por metro cuadrado, y fuerte financiación hipotecaria, muestra, según la promotora, que se atiende principalmente la demanda de primera vivienda más que procesos de carácter especulativo. Esta misma promotora inicia la comercialización de la segunda fase de La Alcaidesa, en La Línea de la Concepción (Cádiz), donde ha invertido 54 millones para construir 144 viviendas plurifamiliares, que tienen 2 o 3 dormitorios, a partir de 135 metros cuadrados, y espacios compartidos diversificados.
Otros aspectos del inmobiliario
Entre las compras y alquileres significativos destaca que IONIK alquila 1.800 metros cuadrados de oficinas en edificio Ágora propiedad de Insur, en Málaga, con una superficie d 9.000 metros cuadrados y un proyecto de oficinas con tecnología avanzada. El fondo francés LOG IN adquiere en Sevilla una nave logística de uso agrícola de 12.300 metros cuadrados, que destaca por su eficiencia energética y en el uso de agua. Banco Santander lanza un fondo de hasta 300 millones para adquirir entre 8 y 10 activos del sector comercial minorista; en Andalucía Santander ya participó en la operación de Aire Sur de Sevilla. Travelodge, especialista en adquisición y desarrollo de hoteles, comunica que entre los proyectos de nueva construcción firmados hay un establecimiento en Cádiz; actualmente cuenta en España con 12 hoteles. Bogaris amplia y renueva los parques comerciales de Sevilla Norte, y Málaga Nostrum, con 35.000 y 190.000 metros cuadrados, respectivamente. En cuanto a perspectivas de inversión inmobiliaria para 2026, de los informes publicados puede sacarse una media de 20.000 millones, frente a los 18.000 de 2025; en orden de importancia las inversiones son primero en el sector residencial, sobre todo construir para alquilar, siguiendo oficinas (muy concentradas en Madrid y Barcelona), hotelero, logística, comercio minorista, y un grupo diverso de subsectores como son los centros de datos, salud, construcciones agrícolas, para actividad científica, y deportes.
