Aunque con excepciones significativas, se observa una relación negativa entre precio de vivienda y rentabilidad por alquileres.

Recientemente hemos publicado un informe sobre rentabilidad de alquileres (https://euroval.com/marzo-2024-oferta-de-alquiler-asequible-sobre-el-total-de-oferta-en-las-principales-ciudades-espanolas/), del que extraemos algunas ideas en este Gráfico mensual. En nuestro informe recogemos una rentabilidad media por alquiler del 6,8%, que se obtiene con un alquiler medio de 123 euros anual por metro cuadrado, y un precio medio de la vivienda de 1.809 euros por metro cuadrado. Esta rentabilidad es similar a la de 2022, pero con un incremento del 4% tanto del alquiler como del precio de la vivienda. Destacamos también la fuerte concentración de la oferta de alquileres en un reducido número de provincias.

De la misma muestra de municipios con más de 25.000 habitantes y una oferta de alquileres superior a 100 en el año, quitamos los que tienen rentabilidades superiores al 9%, que consideramos anómalas. Correlacionamos las series de rentabilidad de alquiler y precio de la vivienda para estos municipios, y obtenemos una correlación de -0,69 en 2022 y -0,56 en 2023 (el 1 sería una correlación total y 0 la ausencia absoluta de correlación), lo que muestra una cierta relación negativa entre precio de la vivienda y rentabilidad de alquiler.

Si dividimos el gráfico para 2022, con una línea horizontal y otra vertical imaginarias, que siguen las rentabilidades medias (eje vertical) y precios medios (eje horizontal), observamos una fuerte concentración de rentabilidades altas en la parte superior izquierda que corresponde a precios relativamente bajos. Salvo un par de excepciones en la parte superior derecha, las ciudades con precios altos se sitúan en la parte baja de la derecha, donde están las rentabilidades por debajo de la media, y precios por encima de la media.

En el gráfico para 2023 se refuerza esta idea, y la concentración en la parte superior izquierda es muy fuerte, con ciudades donde la rentabilidad de alquiler es superior a la media y los precios están por debajo de la media. Asimismo, se observa que las ciudades con precios altos tienen rentabilidades inferiores a la media. La diferencia importante con el gráfico de 2022 es que en 2023 hay al menos 12 ciudades en la parte superior derecha, que tienen precios y rentabilidades superiores a la media. Esta correlación positiva explicaría, al menos en parte, la menor correlación que encontramos entre rentabilidades y precios en 2023 respecto a la de 2022.

Las dos principales conclusiones que sacamos son:

1. En la muestra seleccionada la rentabilidad por alquileres parece guardar cierta relación negativa con el precio de la vivienda, tanto para 2022, como 2023, de manera que a precios relativamente bajos corresponden rentabilidades más altas. Esta correlación es mayor en 2022 que en 2023.

2. En 2023 el efecto es muy acusado para precios relativamente bajos. Pero también se observa que en algunas ciudades con precios en la media o por encima de ella, las rentabilidades están también por encima de la media; entre ellas: Sabadell, Alcalá de Henares, Valencia, Hospitalet de Llobregat, Benidorm, Málaga, Irún, Estepona, San Bartolomé de Tirajana, Palma de Mallorca y Barcelona. Por tanto, hay ciudades donde pese a subir los precios de la vivienda, los alquileres suben aún más, y con ello las rentabilidades.