El sentido del presente trabajo es que, al ser la rentabilidad resultado de un cociente entre alquiler y precio de la vivienda, los alquileres pueden ser relativamente altos o bajos, pero la rentabilidad bruta va a depender en buena medida del valor del denominador, el precio de la vivienda.
Hay una dispersión importante de la rentabilidad en el espacio, de manera que en general las provincias con precios más caros de vivienda tienen rentabilidades por alquiler menores. La característica general es que la rentabilidad es mayor en vivienda usada que en la nueva pues, pues sin bien en ésta los alquileres son más altos, el precio de la vivienda nueva ha crecido significativamente, y muy por encima del de la vivienda usada, por lo que la rentabilidad es más baja.
La oferta de alquileres está muy concentrada, y especialmente la de vivienda nueva, que además es muy escasa. Sólo el 1,4% de la muestra con la que trabajamos son ofertas de alquiler de vivienda nueva, que hemos definido como aquella con menos de 5 años de antigüedad, por lo que distinguimos entre nueva y usada sólo en las provincias donde hay una oferta representativa. La oferta de alquiler irá aumentando a medida que se incorporan al mercado proyectos de vivienda para alquilar, aunque la concentración espacial se mantendrá.
En los tres años completos que consideramos 2019, 2020, 2021, recogemos la media de la mediana de las cuatro observaciones trimestrales de cada año, y la mediana para el primer trimestre de 2022. La rentabilidad mediana total así calculada, pasa de 6,8% y 6,3%, 5,2% a 5,4%, por lo que puede decirse que las rentabilidades están equilibradas en torno a este porcentaje. En vivienda nueva la rentabilidad es 5,6%, 5,3%,4,4% y 4,5%, y en usada de 7,1%, 6,7%, 5,7% y 5,7%. Esa diferencia de rentabilidad para 2022 de 1,2 puntos porcentuales es significativa en una inversión a largo plazo.
Para el año 2022 la rentabilidad de la vivienda nueva se obtiene con un alquiler medio anual de 9.720 euros y precio medio de vivienda de 182.261; y la de vivienda usada con 9.600 y 173.465 euros. Como vemos, es principalmente la diferencia entre el precio de la vivienda nueva y usada, lo que explica las rentabilidades, más que el alquiler en sí.
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