Radiografía del mercado residencial: Claves del informe InmoCoyuntura

El informe InmoCoyuntura, elaborado periódicamente por Euroval, ofrece una visión actualizada de las principales tendencias del mercado residencial español. En su última edición, además del análisis de precios tasados y transacciones por tipo de vivienda y comunidad autónoma, destaca factores clave como el empleo, la reactivación de la obra nueva, el repunte de la vivienda protegida y el papel del comprador extranjero.

Aunque el informe no establece una relación causal directa, sí detecta una correlación significativa entre el empleo y la evolución de precios y transacciones, especialmente en el segmento de vivienda usada. Entre 2013 y 2023, los datos reflejan cómo el buen comportamiento del mercado de vivienda usada ha ido de la mano del mantenimiento del empleo, incluso en los años más complejos como 2020. En cambio, la vivienda nueva parece responder a otras lógicas: sus precios mantienen una tendencia al alza, relativamente desconectada de la evolución del empleo y de la demanda tradicional.

Uno de los aspectos más positivos del informe es la reactivación del ritmo constructivo. Entre 2019 y 2024, el número de viviendas iniciadas ha pasado de 96.245 a 112.220, tras un bache en 2020 por la pandemia. En paralelo, las viviendas terminadas también aumentan: de 71.562 en 2019 a 86.609 en 2024. Las perspectivas para 2025 y 2026 son optimistas, con los visados de obra creciendo a tasas interanuales del 14% al 20%, lo que anticipa una nueva fase de impulso edificador. Esta actividad está fuertemente concentrada en la Comunidad de Madrid, las provincias del litoral mediterráneo y el sur peninsular.

Aunque no es el foco principal del informe, Inmocoyuntura apunta un dato revelador: la vivienda protegida ha pasado de representar el 11,2% del total en 2023 al 17,6% en 2024. Este incremento señala el retorno de políticas públicas activas en un contexto de fuerte demanda social. El parque de vivienda protegida, que había retrocedido en años anteriores, ha vuelto a crecer con fuerza: un 20,6% en la provincia de Madrid, un 11,8% en Barcelona y un 8,2% en provincias costeras e insulares.

Otro fenómeno estructural es la importancia de los compradores extranjeros, ya sean residentes o no. En 2024, representaron el 18% del total de compraventas, un ligero descenso frente al 19,3% del año anterior, pero con una concentración muy marcada en determinadas provincias. Solo Alicante (22,0%) y Málaga (11,3%) suman un tercio de todas las operaciones realizadas por extranjeros. En Alicante, más de la mitad de las viviendas vendidas, el 50,2%, fueron adquiridas por extranjeros; en Málaga, el 38,3%.

Este dinamismo se explica, en parte, por la atracción del litoral y las islas, pero también por una demanda internacional sostenida que influye en los precios y la composición del mercado. No es un fenómeno menor: actualmente, más de tres millones de extranjeros cotizan a la Seguridad Social en España, y su peso en la formación de nuevos hogares se traduce en una presión al alza sobre la demanda de primera vivienda en ciertas zonas.

Artículo elaborado por Euroval