Glosario > ¿Qué es una tasación hipotecaria?

¿Qué es una tasación hipotecaria?

A la hora de comprar una vivienda y solicitar financiación, la entidad bancaria necesita conocer cuál es el valor real del inmueble antes de conceder un préstamo. Por eso, la tasación hipotecaria es un paso fundamental dentro del proceso de contratación de una hipoteca.

La tasación hipotecaria es un informe técnico elaborado por un profesional cualificado que determina el valor de mercado de una vivienda en una fecha concreta. Este valor sirve como referencia para que el banco calcule el riesgo de la operación y decida qué importe puede financiar al comprador.

En la práctica, la entidad financiera no presta dinero únicamente en función del precio de compraventa, sino teniendo en cuenta el valor que refleja la tasación. Por eso, este documento es clave tanto para el banco como para la persona que va a adquirir la vivienda.

Para qué sirve una tasación hipotecaria

La tasación hipotecaria sirve para establecer una valoración objetiva del inmueble que va a quedar como garantía del préstamo hipotecario. Si el comprador deja de pagar la hipoteca, el banco toma como referencia ese valor para estimar el riesgo económico de la operación.

Generalmente, las entidades financieras conceden hasta un porcentaje del valor de tasación o del precio de compraventa, tomando como referencia el menor de los dos importes. En muchos casos, ese porcentaje suele situarse alrededor del 80% cuando se trata de vivienda habitual, aunque puede variar según el perfil del cliente y la política comercial de cada banco.

Por tanto, una tasación hipotecaria no solo sirve para cumplir con un trámite bancario, sino también para saber si el precio de la vivienda está ajustado al mercado y si la financiación solicitada es viable.

Qué información incluye una tasación hipotecaria

El informe de tasación hipotecaria recoge una valoración técnica completa del inmueble. Para elaborarlo, el tasador analiza distintos elementos de la vivienda, tanto físicos como jurídicos y urbanísticos.

Entre otros aspectos, se revisan la situación del inmueble, su superficie, estado de conservación, antigüedad, distribución interior, calidad de los acabados y entorno urbano. También se estudia la documentación registral y catastral para comprobar que la descripción del inmueble coincide con la realidad.

Además, el profesional puede comparar la vivienda con otros inmuebles similares vendidos o en oferta en la misma zona, con el fin de determinar un valor de mercado razonable y justificado.

Factores que influyen en la tasación de una vivienda

El valor de una vivienda no depende de un único elemento, sino de la combinación de varios factores que influyen directamente en su precio dentro del mercado inmobiliario.

1. Ubicación del inmueble

La localización de la vivienda es uno de los factores más importantes dentro de cualquier tasación hipotecaria. No vale lo mismo un inmueble situado en una zona céntrica y bien comunicada que otro ubicado en un área con menos servicios o menor demanda.

El tasador tiene en cuenta la cercanía a transporte público, centros de salud, colegios, zonas verdes, comercios y otros equipamientos que puedan aumentar el atractivo del inmueble.

2. Superficie y distribución

Los metros cuadrados construidos y útiles tienen un peso directo en la valoración. También influye la forma en la que está distribuido el espacio interior, ya que una vivienda bien aprovechada suele tener una mejor percepción en el mercado.

No se valora igual una vivienda con metros mal distribuidos que otra con estancias equilibradas, luminosidad y una organización funcional.

3. Antigüedad y estado de conservación

La edad del inmueble y su estado general también son determinantes. Una vivienda antigua puede mantener un valor alto si está reformada y bien conservada, mientras que otra más nueva puede perder atractivo si presenta deficiencias o necesita reparaciones importantes.

Durante la visita, el tasador observa materiales, instalaciones, calidades constructivas y posibles reformas realizadas, ya que todo ello afecta al valor final.

4. Anexos y elementos adicionales

Contar con garaje, trastero, terraza, ascensor o zonas comunes puede aumentar el valor del inmueble. Estos elementos se consideran especialmente relevantes en determinadas ubicaciones y tipologías de vivienda.

También pueden influir otros factores como las vistas, la altura del piso, la orientación, la eficiencia energética o la existencia de servicios comunitarios.

Normativa de la tasación hipotecaria

La tasación inmobiliaria destinada a finalidades hipotecarias está sujeta a una normativa específica. En España, uno de los textos de referencia es la Orden ECO 805/2003, que establece los criterios, definiciones y métodos de valoración aplicables a bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta norma fija una metodología concreta que permite que las tasaciones sean homogéneas, objetivas y válidas para su utilización por parte de las entidades financieras.

Gracias a esta regulación, el informe de tasación hipotecaria no depende de una simple opinión, sino de un procedimiento técnico sujeto a criterios reconocidos.

Quién paga la tasación hipotecaria

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la mayor parte de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca pasaron a ser asumidos por la entidad bancaria.

Sin embargo, el coste de la tasación hipotecaria suele corresponder al comprador o solicitante del préstamo. Esto significa que, aunque el banco asuma otros gastos de formalización, la persona interesada en obtener la hipoteca normalmente debe pagar el informe de tasación.

Por este motivo, conviene solicitar la tasación con una sociedad homologada y tener claro desde el principio cuánto costará este trámite dentro del proceso de compra de la vivienda.

Por qué es importante la tasación hipotecaria

La tasación hipotecaria es importante porque aporta seguridad a todas las partes implicadas en la operación. El banco conoce el valor real del inmueble que servirá de garantía, y el comprador dispone de una referencia técnica independiente sobre el precio de la vivienda.

Además, una tasación adecuada ayuda a evitar problemas de financiación, ya que si el valor de tasación es inferior al precio pactado de compraventa, el comprador puede verse obligado a aportar más ahorro propio para cerrar la operación.

En definitiva, la tasación hipotecaria es una herramienta clave dentro del mercado inmobiliario, tanto para formalizar hipotecas como para tomar decisiones informadas en la compra de una vivienda.