El precio de la vivienda bajará un 3,1% en 2020, un 2,8% en 2021 y repuntará ligeramente, el 0,5%, en 2022
La crisis de la COVID-19 será menos intensa en el mercado residencial de lo anunciado inicialmente, pero va a pasar factura en forma de una caída generalizada de los precios de la vivienda, al menos hasta 2022, año en que estos se estabilizarán iniciándose una tímida recuperación.
El precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá desde los 1.653 euros
del cuarto trimestre de 2019 hasta los 1.565 euros del cuatro trimestre de 2022
La caída media a nivel nacional será del 5,3%, pero con importantes diferencias provinciales, que oscilarán entre el 1,9% de Guipúzcoa hasta el 9,1% de Albacete
Ninguna provincia española presenta un saldo positivo en el trienio analizado
La curva alcista en los precios del parque residencial español se frena en seco después de cinco años de subidas continuas para entrar en caída. Es la principal conclusión de una proyección realizada por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) en base a un modelo predictivo de cuatro variables clave en la formación del valor de una vivienda: el tipo medio bancario, el stock residencial existente, la tasa de empleo y la propia evolución de los precios residenciales.
De acuerdo con la proyección generada por el modelo, Euroval y el INSTAI concluyen que el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional se contraerá en un 5,3% el trienio
2020-2022, de manera más intensa este año y moderada en 2021, para estabilizarse con un ligero repunte en 2022. Euroval y el INSTAI prevén que el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá hasta los 1.601 euros en el cuatro trimestre de 2020, hasta los 1.557 euros en el cuarto trimestre de 2021 y hasta los 1.565 euros en el cuarto trimestre de 2022 con respecto al valor del último trimestre de 2019, que fue de 1.653 euros/m2.
Aunque generalizada, la caída de precios no es similar en conjunto de las provincias españolas, que se ven afectadas de diferente manera. El informe de Euroval y el INSTAI concreta cuatro escenarios en función del impacto de la COVID sobre el valor de los activos residenciales. En primer lugar estarían aquellas provincias en las que la bajada de precios se sitúa por encima del 7% en el trienio 2020-2022. En este grupo estarían las siguientes 12 provincias: Albacete (-9,1%), Cuenca (-8,7%), Córdoba (-8,6%), Almería (-8,3%), las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (ambas con -8,2%), Huelva ( -8,1%), el archipiélago Balear (-7,6%), Toledo (-7,5%), Málaga (-7,5%), Badajoz (-7,4%) y Jaén (-7,3%).
Un segundo grupo integraría las provincias en el que el descenso estaría entre el -6,9% y el -5%. Es también el más numeroso de los cuatro, con un total de 20 provincias: Castellón (-6,9%), Las Palmas (-6,7%), Granada (-6,7%), Ciudad Real (-6,4%), Cádiz (-6,4%), Alicante (-6,3%), León (-5,8%), Tarragona (-5,7%), Valencia (-5,5%), Lérida (-5,5%), Orense (-5,3%), Zamora (-5,3%), Vizcaya (-5,3%), Huesca (-5,2%), Principado de Asturias (-5,2%), Cáceres (-5%), Sevilla (-5%), Navarra (-5%), Guadalajara (-5%) y Pontevedra (-5%).
El tercer grupo, con caídas entre el -4,9% y el -3%, estarían otras 15 provincias: Santa Cruz de Tenerife (-4,9%), Madrid (-4,7%), La Coruña (-4,6%), Murcia (-4,4%), Segovia (-4,3%), Burgos (-4,1%), La Rioja (-4,1%), Zaragoza (-4,1%), Salamanca (-4%), Teruel (-4%), Gerona (-3,7%), Barcelona (-3,6%), Valladolid (-3,4%), Lugo (-3,4%), Lugo (-3,4%) y Cantabria (-3,1%).
Por último, el cuatro grupo incluiría las siguientes provincias: Álava (-2,7%), Palencia (-2,4%), Ávila (-2,3%), Soria (-1,9%) y Guipúzcoa (-1,9%).
A fecha de hoy y con los datos disponibles resulta imposible concretar como afectará el nuevo contexto provocado por la pandemia de la COVID-19 cada uno de los diferentes mercados territoriales de nuestro país. En opinión de Alejandro Belchí, Analista Principal del INSTAI, “cabe suponer que la vivienda nueva seguirá desarrollándose conforme a la previsión que tenía antes del parón de la actividad económica. Como además se trata de operaciones que en su mayoría ya están pre contratadas es difícil que acuse variaciones significativas”.
La situación es muy distinta para el caso de la vivienda usada, que además supone en torno al 80% del volumen total de compraventas en España. “La caída en su número de compraventas ya es un hecho, con independencia de que este dato no se pueda extrapolar ni a todo el territorio nacional ni a los tres años de nuestra proyección. No obstante, cabe suponer que el efecto negativo en los precios será más intenso en la vivienda usada que en la nueva, y más acusado en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes”.
De las variables consideradas en el modelo predictivo de Euroval y el Instai, el tipo medio hipotecario y la tasa de empleo son las que tienen un peso más significativo en su proyección de precios. En cuanto a la primera, y partiendo de un tipo medio hipotecario de 1,805 en el último trimestre de 2019, el modelo prevé una reducción de hasta el 1,700 en 2020, del 1,650 para 2021 y del 1.625 para 2022.
En lo que respecta a la variable desempleo, Euroval y el INSTAI han tomado como referencia las proyecciones del documento Actualización del escenario económico 2020-2021, elaborado por el Departamento de Economía de la CEOE, que ofrece los siguientes porcentajes medios de desempleo en el trienio analizado: 19,5% para 2020, 21% para 2021 y un 20% para 2022, si bien este último dato es una aproximación propia, pues el documento de la CEOE no ofrece estimaciones para ese año.
En cuanto al stock de vivienda, expresado como la diferencia entre el stock actual y el existente en 2004, el cálculo de la proyección de Euroval y el INSTAI arroja una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años. Además, también se ha tenido en cuenta la ralentización que podría darse tanto en la promoción como en la construcción residenciales. Y puesto que el stock ya se encuentra en un nivel relativamente bajo, incluso una merma limitada del mismo permite suponer que su porcentaje de reducción se mantendrá constante.