Al analizar la serie de precio comprobamos que los movimientos en los precios unitarios (por metro cuadrado) observados no son lineales o suaves, sino que en muchos casos el precio avanza en forma de zigzag, que en algunos casos presenta una estacionalidad. Hasta el máximo de la burbuja inmobiliaria, el precio parecía tener un comportamiento trimestral bastante reconocible, de forma que ese zigzag se reproducía de manera repetitiva cada año. Sin embargo, a partir de la burbuja el patrón de movimiento cambia, y no sólo porque se produzca un descenso significativo en los precios, sino también en la forma en que dicho movimiento se produce a lo largo de los trimestres del año.
En cualquier caso, sí que parece evidente que aunque el precio traiga una tendencia de fondo, de un trimestre a otro se observa cierto ruido en la serie, que es precisamente lo que dificulta el buen comportamiento de los modelos econométricos.
La propuesta para eliminar ese ruido y, de esta forma, obtener un modelo econométrico, es realizar un suavizado de la serie de precios. De esta forma se eliminarán los patrones trimestrales encontrados hasta el pinchazo de la burbuja, así como el consiguiente ruido y volatilidad que encontramos en el periodo posterior de caída y recuperación del precio.
Partimos de la estructura de un modelo ARIMA, aplicándolo a España y a nivel provincial; modelos más complejos con los que se trata de recoger el impacto de factores de oferta y demanda en la evolución del precio de la vivienda no necesariamente tienen mayor poder predictivo que el análisis de la serie temporal del propio precio. Se toman los precios oficiales desde el primer trimestre de 1995 (1995T1) hasta el segundo trimestre de 2022 (2022T2), y se proyecta para los trimestres sucesivos hasta el cuarto trimestre de 2025 (2025T4). El análisis realizado permite, pues, obtener el precio unitario estimado para los próximos 3 años. A partir de este valor, se puede calcular la variación correspondiente respecto del precio actual.
