Para disponer de una perspectiva de cómo se mueven los precios de la vivienda, tomamos un período largo desde 1995 a la actualidad, con datos trimestrales, y trabajamos con tasas de variación, en vez de cifras absolutas. Estas variaciones se presentan gráficamente, lo que nos ayuda a identificar fácilmente períodos de subidas y bajadas, así como otros de relativa estabilidad.
Para España, y cada provincia, se da el precio actual en el primer trimestre de 2021 en euros por metro cuadrado; el precio máximo alcanzado en el período que se considera; y el trimestre y año en que se da ese precio máximo.
Además, incluimos el precio medio de la vivienda en el período. Este podría ser un buen indicador de mercado en caso de que los precios tendieran a la media, pero no es así, ya que las subidas suelen ser pronunciadas y no tanto las bajadas, por lo que hay una tendencia a subir en el tiempo, lo que se confirma por el ligero aumento del precio medio del periodo respecto a nuestro informe anterior. Con el enlace que se proporciona a los datos trimestrales se calculan fácilmente precios medios para períodos concretos, que puedan resultar de interés.
Se presenta también el coeficiente de variación, como desviación típica entre las tasas de variación trimestrales de los precios y su media. Con ello tenemos una aproximación a cómo varían los precios; cuanto mayor sea el coeficiente de variación -lo expresamos con máximo de 100- , mayor será la dispersión de las tasas de variación de los precios.
En general, este coeficiente está en torno a 30,4 para España, y se acerca a 40 en alguna provincia. Podría también interpretarse como un indicador de sensibilidad y ajuste en el mercado respecto a las variaciones en los precios, de manera que en una provincia donde el coeficiente de variación fuera más alto que la media española indicaría un mercado donde la demanda es más sensible a las variaciones en los precios; y lo contrario en una provincia donde el coeficiente es más bajo. Este coeficiente ha bajado respecto a nuestro anterior informe, lo que indica que hay factores de incertidumbre actual que dificultan los ajusten e influyen en las variaciones que se están dando en los precios.
Se proyecta el precio de la vivienda para España y provincias siguiendo una metodología propia. Estas proyecciones hay que interpretarlas con cuidado, ya que son medias sobre mercados locales muy dispersos, donde las transacciones y los ajustes de precios difieren considerablemente.
En provincias con mercados reducidos pueden aparecer ocasionalmente anomalías en algunos trimestres. Hay que tener en cuenta que en ocasiones precios estables al final de un año respecto al anterior se dan con variaciones trimestrales al alza y a la baja, por lo que resulta siempre de interés seguir la tendencia de los precios frente a volatilidad en periodos cortos. Con respecto a nuestro informe anterior hemos revisado en general al alza la proyección de precios para 2021, 2022 y 2023, y aunque se sigue mostrando una estabilización de los precios, se da a un nivel algo más elevado de lo que figuraba en dicho informe.
PPMR-2021-2023