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La estructura de precios en 10 rangos del 10% cada uno
En Euroval llevamos más de veinte años observando, midiendo y analizando el mercado residencial español con una herramienta propia que se ha convertido en referente, el Informe de Precios Máximos y Mínimos de la Vivienda en España. Su origen responde a la necesidad de comprender con mayor detalle cómo se distribuyen realmente los precios de compraventa de la vivienda, más allá de la referencia habitual del precio medio o mediano, que muchas veces no refleja la complejidad del mercado.
Este estudio, que se actualiza cada año, se ha consolidado como un ejercicio de transparencia y de aportación de conocimiento útil para administraciones públicas, entidades financieras, promotores, inversores y ciudadanos. En un entorno donde el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes retos de nuestro país, contar con metodologías sólidas y datos contrastados es imprescindible para tomar decisiones acertadas.
Para este trabajo, tomamos datos de operaciones de compraventa efectivamente realizadas, eliminando los precios que son anormalmente muy bajos o altos. No se tiene en cuenta ni la dimensión ni el estado de la vivienda, que suponemos están incorporados al precio absoluto de mercado, y los datos son del segundo semestre completo de 2024.
Creamos diez rangos del 10% de la muestra cada uno; en el rango 1 con el 10% está el precio al que puede encontrarse las viviendas más baratas, y en el rango 10 el precio inicial del 10% de las viviendas más caras. La distribución de precios se representa en unas curvas de precios para España, provincias y comunidades autónomas, que permiten una lectura intuitiva de la distribución de los precios, según se concentren o no en la parte central de la curva, lo que indicaría escasa o amplia dispersión de los precios. Si la curva es más plana los precios tienen, pues, una mayor dispersión, y la extensión o cola hacia a la derecha, muestra que hay rangos de precios relativamente altos. En la parte de precios más baja suele haber escasa dispersión, y las diferencias entre comunidades y provincias es menor que cuando se comparan precios medianos y más altos.
Por otra parte, resulta conveniente comparar los rangos entre el 40% y 60%, que es el 20% intermedio, de manera que fuera de ese rango un 40% es más barato, y otro 40% más caro. En los tramos inferiores de precios hay viviendas cuyo estado en general no es bueno, y su situación y calidades no son comparables con las de los tramos superiores; y los tramos muy altos pueden presentar anomalías de vivienda excéntricamente caras. Pero resulta de interés comparar esta referencia intermedia con el rango donde empieza el 10% de precios más caros. De este modo, el informe no solo describe cuánto cuesta una vivienda en promedio, sino cómo se distribuyen las operaciones reales, qué diferencias existen entre territorios y dónde se concentran las tensiones de precio.
España, Madrid y Cataluña
Refiriéndonos a la distribución para el conjunto de España y dos comunidades representativas, como son Madrid y Cataluña, que suponen el 14% y 17% de la muestra., encontramos que para España, entre los rangos 5 y 6 se encuentra el 20% de precios intermedios por los que se adquiere una vivienda, esto es entre 118.000 y 160.000 euros; sobre esta referencia, el 40% de las compraventas es más barata, y otro 40% más cara. El tramo más caro comienza en 295.750 euros. Estos datos medios se dan con una gran dispersión espacial, entre comunidades autónomas, provincias, y ciudades.
En la comunidad de Madrid los precios son altos, con un rango del 20% intermedio entre 180.000 y 240.000 euros; si tomamos la capital aumentan los precios considerablemente y pasan a 215.000 y 290.000, y el rango del 10% más alto es a partir de más de 500.000 euros.
En Cataluña los precios en el rango que agrupa el 20% intermedio de la muestra, está entre 140.000 y 185.000 euros, y los precios del 10% más alto empiezan en 324.000 euros. Hay diferencias muy apreciables entre las cuatro provincias, con Lleida donde el rango del 20% llega a 98.000 euros, Tarragona a 131.500, Girona 155.000 y Barcelona 185.000. Además, el inicio de los precios más altos pasa de 178.000 en Lleida a 360.000 en Barcelona. Si tomamos la ciudad de Barcelona se observan precios más elevados, entre 225.000 y 290.000 en el rango intermedio del 20% de referencia, y el 10% más caro es a partir de 436.000 euros.
Este contraste ilustra una de las principales conclusiones del informe: no existe un único mercado residencial ni incluso dentro de una localidad, sino una constelación de micro mercados con dinámicas propias, que deben analizarse para comprender la realidad del sector.
|Distribución precios absolutos en España, Madrid y Cataluña – Vivienda plurifamiliar
Capitales de provincia representativas
Cuando ponemos el foco en las capitales de provincia, que suelen presentar un mercado más homogéneo que el conjunto provincial, se observan diferencias notables.
Tomando las capitales de provincia, que son mercados más homogéneos que los regionales o provinciales, y con la media del tramo intermedio 40%-60%, las más caras son, de más a menos, las siguientes: Donostia, Madrid, Barcelona, Palma, Pamplona, Bilbao, Málaga, Vitoria, Girona, y Santa Cruz de Tenerife. La media de este rango intermedio de las diez ciudades va desde 360.000 euros en Madrid a 154.500 en Santa Cruz de Tenerife. Pero si vemos el comienzo del rango del 10% de precios más caros, el orden de estas diez ciudades es diferente; también de más a menos, Madrid, Palma, Málaga, Donostia, Barcelona, Bilbao, Pamplona, Vitoria, Santa Cruz de Tenerife, y Girona. El inicio de este rango va en estas diez ciudades desde 686.400 euros en Madrid, a 364.000 en Girona.
Puede decirse que, aunque la disparidad espacial de precios es previsible, las diferencias que se observan son tan significativas que merecen analizarse las dinámicas locales y los factores de tensión en el precio de la vivienda, que ha ido en aumento. Aunque en general los precios de las ciudades son superiores a la media provincial, las diferencias significativas entre capitales y medias provinciales puede determinar la posibilidad de encontrar vivienda a menores precios en los entornos de las grandes ciudades, quitando presión a la capital. En suma, hay ciudades con niveles de precios muy altos donde los precios son muy superiores a los de la provincia; y otras con precios provinciales superiores a los de la capital, pero donde la tendencia de los últimos años encarece significativamente la vivienda.
En definitiva, el Informe Euroval confirma que los precios de la vivienda en España presentan una gran dispersión, con diferencias muy significativas entre territorios y entre segmentos del mercado. La presión sobre las capitales y las grandes ciudades se traduce en precios cada vez más elevados, mientras que en entornos periféricos todavía es posible encontrar oportunidades más asequibles.
En este escenario, el análisis riguroso de los precios se convierte en una pieza esencial para comprender hacia dónde se dirige el mercado, qué dinámicas locales requieren atención y cómo deben adaptarse las políticas públicas y las estrategias privadas.
