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En Euroval medimos y analizamos el mercado residencial español con una herramienta propia que se ha convertido en referente, el Informe de Precios Máximos y Mínimos de la Vivienda en España. Su origen responde a la necesidad de comprender cómo se distribuyen realmente los precios de compraventa de la vivienda, más allá de la referencia habitual del precio medio o mediano, que no refleja la complejidad del mercado. Para este trabajo, tomamos datos de operaciones de compraventa efectivamente realizadas, eliminando los precios que son anormalmente muy bajos o altos. No se tiene en cuenta ni la dimensión ni el estado de la vivienda, que suponemos están incorporados al precio absoluto de mercado, y los datos son del segundo semestre completo de 2024.
Creamos diez rangos del 10% de la muestra cada uno; en el rango 1 con el 10% está el precio al que puede encontrarse las viviendas más baratas, y en el rango 10 el precio inicial del 10% de las viviendas más caras. La distribución de precios se representa en unas curvas de precios para España, provincias y comunidades autónomas, que permiten una lectura intuitiva de la distribución de los precios, según se concentren o no en la parte central de la curva, lo que indicaría escasa o amplia dispersión de los precios. Si la curva es más plana los precios tienen, pues, una mayor dispersión, y la extensión o cola hacia a la derecha, muestra que hay rangos de precios relativamente altos. En la parte de precios más baja suele haber escasa dispersión, y las diferencias entre comunidades y provincias es menor que cuando se comparan precios medianos y más altos.
Rangos de precios España y las provincias de la Comunidad Valenciana
Por otra parte, resulta conveniente comparar los rangos entre el 40% y 60%, que es el 20% intermedio, de manera que fuera de ese rango un 40% es más barato, y otro 40% más caro. En los tramos inferiores de precios hay viviendas cuyo estado en general no es bueno, y su situación y calidades no son comparables con las de los tramos superiores; y los tramos muy altos pueden presentar anomalías de vivienda excéntricamente caras. Pero resulta de interés comparar esta referencia intermedia con el rango donde empieza el 10% de precios más caros. De este modo, el informe no solo describe cuánto cuesta una vivienda en promedio, sino cómo se distribuyen las operaciones reales, qué diferencias existen entre territorios y dónde se concentran las tensiones de precio.
Refiriéndonos a la distribución para el conjunto de España y Comunidad Valenciana, que supone el 15,3% de la muestra., encontramos que para España, entre los rangos 5 y 6 se encuentra el 20% de precios intermedios por los que se adquiere una vivienda, esto es entre 118.000 y 160.000 euros; sobre esta referencia, el 40% de las compraventas es más barata, y otro 40% más cara. El rango más caro comienza en 295.750 euros. Estos datos medios se dan con una gran dispersión espacial, entre comunidades autónomas, provincias, y ciudades.
Tomando el rango del 20% intermedio, la media de la Comunidad está entre 95.000 y 125.000 euros, y el tramo del 10% de precios más elevados, empieza en 214.000 euros. Castellón tiene precios inferiores y Alicante y valencia no difieren mucho, con precios en el rango del 20% entre 97.000 y 130.000 euros, y el del 10% comenzando en 235.000 en Alicante y 210.000 en Valencia. La capital no difiere mucho de la provincia en Castellón, con 75.000 a 100.000 en el rengo del 20% mencionado, y empezando el tramo más caro en 225.000 euros. Alicante capital tiene ese rango del 20% intermedio entre 105.000 y 145.000 euros, con los precios más caros a partir de 339.000 euros; y para Valencia capital el rango es de 145.000 a 177.000, más elevado que en Alicante, pero el inicio de vivienda más cara es de 316.000 algo inferior al de la ciudad de Alicante. Tomando tres ciudades representativas, tenemos en Elche siempre para el mismo rango del 20% y el inicio del 10% más caro, 84.000-114.000 euros; Orihuela, 135.000-163.000 euros y 339.000; y Torrevieja 87.000-106.000 y 339.000 euros.
Las curvas de distribución en Comunidad Valenciana muestran una fuerte concentración central en la provincia de Castellón, una mayor dispersión en la de Valencia, pero también un rango muy amplio de precios similares y un peso hacia la derecha donde están las viviendas más caras, en Alicante y Valencia, mientras que esa cola es corta en Castellón.
Puede decirse que, aunque la disparidad espacial de precios es previsible, las diferencias que se observan son tan significativas que merecen analizarse las dinámicas locales y los factores de tensión en el precio de la vivienda, que ha ido en aumento. Aunque en general los precios de las ciudades son superiores a la media provincial, las diferencias significativas entre capitales y medias provinciales puede determinar la posibilidad de encontrar vivienda a menores precios en los entornos de las grandes ciudades, quitando presión a la capital. En suma, hay ciudades con niveles de precios muy altos donde los precios son muy superiores a los de la provincia; y otras con precios provinciales superiores a los de la capital, pero donde la tendencia de los últimos años encarece significativamente la vivienda.