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Usualmente vemos el precio de la vivienda como una media para una zona determinada, pero en este artículo analizamos la estructura de precios, dividiendo una muestra de compraventas efectivamente realizadas en diez rangos que recogen cada uno el 10% del total. El 10% más bajo es escasamente significativo, pues son viviendas con un estado que no suele ser bueno, y al poner el inicio del 10% más elevado abrimos el rango a precios que pueden resultar extravagantemente altos y excluimos de la muestra. Los precios son absolutos, suponiendo que la calidad y dimensión vienen recogidos en el precio. Tomamos datos de transacciones para el segundo semestre completo de 2024, donde Andalucía supone el 18,5%, lo que da idea de la importancia de nuestro mercado; del 100% de Andalucía, Málaga es el 30,5%, Sevilla el 17,8%, Cádiz 12,8%, Almería 11,6%, Granada 9,8%, Huelva 5,6%, y Jaén 4,5%.
|Tabla 1 – Apartamentos turísticos estimados provinciales 2024/2025
En la tabla, para España, Andalucía y las ocho provincias, seleccionamos sólo el rango del 20% intermedio de precios, de manera que el 40% es más caro y el 40% más barato, y añadimos el rango del inicio del 10% más caro. Cuando vemos la distribución completa de precios por provincia, Jaén, por ejemplo, tiene un peso fuerte de precios en la parte más baja de la distribución, Málaga una cola larga de precios altos, y Sevilla una distribución más normal, en el sentido estadístico del término. En el mapa se recoge el inicio o mínimo del tramo del 10% de precios más elevados
En este rango que aquí consideramos del 20% intermedio, los precios en Andalucía están entre 108.000 y 127.000 euros, algo inferior a la media española, y es similar en el tramo del 10% superior, que comienza en 285.000 euros. Los precios intermedios más elevados están en Málaga, Sevilla y Cádiz, seguidas de Granada; Córdoba y Huelva son parecidas, y con menores precios están Almería y Jaén. Este orden es válido para el 10% más caro. Como dato adicional, la provincia de Málaga es la octava de España en el rango del 205 intermedio de precios, y la tercera en el 10% de precios más caros. Aunque no figuran en la tabla, los precios de las capitales en estos rangos son superiores a los de la provincia, excepto en Málaga, donde el 20% se mueve en la capital entre 175.000 y 220.000, y en la provincia es 182.000 y 242.000, e igual ocurre con el tramo más alto; no en vano municipios como Marbella, Estepona y Mijas tienen rangos de los más altos de España, comenzando el 10% más alto por encima de los 600.000 euros.
| Mínimo del rango de precios del 10% más caro en capitales (en miles de euros)
Dos ideas, al menos, se desprenden de estos datos son: una, que aunque era de esperar disparidad de precios, las diferencias son muy significativas cuando desagregamos; y segunda, que para abordar el problema de la vivienda habría que analizar las dinámicas locales y factores que tensionan localmente los precios, y ver cómo evolucionan los diferentes tramos, lo que nos dará una idea de qué tipo de vivienda se está vendiendo.
EN CORTO
Vivienda
Aedas Home construye su primera promoción en Almería capital, 52 pisos de 2 y 3 dormitorios, el 60% de los cuales ya está comercializado; señala que tiene también en construcción 141 viviendas en El Ejido, es muy activa en varios municipios de Sevilla y ha entregado 800 viviendas en Granada. En Estepona (Málaga) invierte 200 millones en el desarrollo de 380 viviendas con un gran centro comunitario de servicios diversos. Amenabar promociona dos edificios de 8 plantas en Málaga con 143 viviendas sobre una parcela de 3.705 metros cuadrados, de 1 a 3 dormitorios y precios a partir de 228.000 euros; mantiene otros proyectos en Costa Ballena (Cádiz) y Entrenúcleos (Sevilla). El Grupo Insur celebra su 80 aniversario y presenta un plan estratégico hasta 2030; la compañía que salió a bolsa en 1984, cuenta actualmente con una cartera de 2.800 viviendas en desarrollo, y suelo para 2.200, junto con otras líneas inmobiliarias de oficinas y hoteles. También Exacon celebra su 25 aniversario; a lo largo de estos años ha desarrollado 46 promociones, invirtiendo 460 millones en Málaga y 40 en Sevilla, en segunda y primera residencia, principalmente.
Aspectos varios del inmobiliario
Hipoges vende 1.700 estructuras de obra inacabada por 35 millones, de las cuales el 7% está en Huelva, principalmente residencial; esta operación se calcula que puede ofrecer entre 15% y20% de rentabilidad al adquirente, por disponibilidad de suelo y ahorro de costes de construcción; por otra parte, la compañía ha vendido en el primer semestre de este año casi 10.000 activos inmobiliarios, el 4% en Sevilla. Las reconversiones de cambio de uso ascienden a unos 200 millones en el primer semestre, principalmente son oficinas, cines, museos y bodegas que se convierten en viviendas de uso temporal y hoteles; fuera de Madrid, Jerez, Málaga, Sevilla y Córdoba, lideran esta actividad. En el desarrollo de parques comerciales Bogaris anuncia que pone énfasis en Andalucía, con Torrecárdenas en Almería, Kinépolis en Granada, y el Parque comercial Sevilla Norte. Hasta el 7 de octubre está abierto a sugerencias públicas el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que cuenta con 7.000 millones, 60% del Estado y 40% de Comunidades Autónomas; sus objetivos son el parque público de vivienda, la rehabilitación, reducción de la tasa de esfuerzo de compra y alquiler, emancipación juvenil, y regenerar entornos urbanos y rurales.
Aspectos de financiación inmobiliaria
El grupo húngaro Indotek compra por 43,5 millones 524 propiedades con problemas de impagos, son residenciales y comerciales, y el 11% se encuentra en Andalucía. Hipoges ha vendido en Almería, Sevilla y Huelva propiedades por 25 millones, principalmente viviendas, que se encuentran pendientes de ejecuciones hipotecarias, subastas, o ocupación ilegal. Aklea, una gestora inmobiliaria, crea un fondo de 50 millones para adquisición de suelo, compra, y promoción de vivienda libre en Málaga. El Grupo Lar llega a un acuerdo con JP Morgan Asset Management para invertir 600 millones en proyectos de vivienda temporal, con Málaga y Sevilla entre sus objetivos. Soda Crowd se registra en la CNMV para financiar proyectos inmobiliarios destacando Málaga, pero abiertos a otros proyectos; el 60% se enfoca al residencial, y esperan conseguir 15 millones ya en 2025, con inversiones desde 500 euros, y rentabilidades esperadas entre el 10% y 20% según riesgo asumido, en plazos de 12 a 36 meses. La Fundación Unicaja anuncia que, dentro del holding Fundatia, que cuenta con 180 millones, crea LiveUpp para desarrollar viviendas de VPO en suelos públicos.
