El valor de los inmuebles lleva registrando subidas moderadas desde 2015
Para el año que viene se elevará en todas las provincias, aunque con diferencias
Para este trabajo utilizamos la propia serie temporal de precios por metro cuadrado de vivienda libre, tanto usada como nueva, desde 1996 hasta la actualidad, y proyectamos los precios hasta finales de 2023. Modelos más complejos con los que se quiere explicar el comportamiento de los precios mediante variables de oferta y demanda, no necesariamente proporcionan mejores resultados cuando se trata de proyectar los precios a futuro. Aunque hay una diferencia muy sustancial entre vivienda usada y nueva, el escaso peso de la nueva en el mercado (apenas supone un 14%), hace que el trabajo refleje la realidad de la evolución media, aunque las proyecciones podrían verse alteradas por un aumento de la promoción de vivienda nueva, más cara, o la presión de una mayor inversión en vivienda como refugio ante la inflación.
Andalucía no se diferencia sustancialmente de la tendencia media de los precios de la vivienda en España, donde se observa para el largo período con el que trabajamos un incremento en las tasas de crecimiento hasta 2004, y su paulatina reducción. De la misma manera, las tasas de caída van en aumento desde 2009 hasta 2012, y las de subida, a partir de 2015 y hasta la actualidad, son muy moderadas, estables, y muy lejos del comportamiento de las que dieron lugar a la burbuja de precios.
En cuanto a la proyección para 2023, proyectando tanto el cuarto trimestre de 2022, como el de 2023, por provincias, en Andalucía, todas muestran incrementos de precio, las más fuertes dentro de la moderación, son Huelva, con casi un 4% para situarse en 1.199 euros por metros cuadrado; y Cádiz, 1.483 euros y 3,28% de subida. Sevilla llegaría a los 1.425 de precios medios por metro cuadrado, con un incremento del 2,76%; sería algo menor en Granada, con un precio de 1.201 euros e incremento del 2,60%; Málaga, 2,52%, y 1.998 euros por metro cuadrado; y Almería, 1.189 euros y una subida del 2,24%. Por debajo del 1% de subida están Jaén, 0,84% y 806 euros, y Córdoba, 0,58% y 1.135 euros por metro cuadrado.
Variación de precios de la vivienda
% relativo a la proyección de precios de la vivienda de Andalucía para 2023 frente a los de 2022
Como conclusiones o ideas destacables, hay que tener en cuenta que se trata de un ejercicio de proyección, que no tiene en cuenta hechos excepcionales que puedan presentarse en la economía y condicionen las expectativas de compradores y vendedores en el mercado de vivienda. Es interesante constatar que todas las provincias muestran crecimientos de precios en 2023. Por otra parte, se pone de relieve que hay diferencias significativas entre las provincias andaluzas, dentro de la moderación, en las tasas de crecimiento de los precios. Por último, las diferencias de precios entre provincias siguen siendo considerables, y no se aprecia una tendencia a converger.
Promoción de Adeas Homes en Sevilla
Aedas Home inicia las obras del edificio Los Poetas en Sevilla, en uno de los proyectos residenciales de mayor envergadura de España, con 1.046 pisos más 125 de una promoción de viviendas en alquiler, que se espera finalizar para 2025. Aelca comercializa 340 viviendas en la provincia de Almería en 4 promociones con zonas verdes y un precio de 178.000 euros más IVA, desarrolladas por Árqura Homes que tiene en Andalucía ya 2.042 viviendas en 48 promociones. También Aelca lleva a cabo en Sevilla 6 promociones con 455 nuevas viviendas, a 286.00 euros más IVA en una de ellas, Atalaya II, de 91 viviendas de alta calidad. La promotora gestiona además un proyecto urbanístico en la conocida como “Algodonera de Sevilla”, para recuperar 125.000 metros cuadrados y construir 919 viviendas, de las que 451 serán protegidas. Gestiona también en Mairena del Aljarafe terrenos para urbanizar y construir 575 viviendas.
Proyectos de Grupo Lar y Habitat Inmobiliario
Grupo Lar promociona en Granada 171 viviendas en alquiler de 1 a 3 dormitorios, en una parcela de 10.153 metros cuadrados, ejecutados por Dragados; y en Málaga lleva a cabo la promoción “Los Guindos”, de 44 viviendas en un edificio de 7 alturas. En Dos Hermanas Vía Célere inicia la comercialización de 102 nuevas viviendas en un edificio de 9 plantas. Habitat Inmobiliario construye en Sevilla Este 190 viviendas de calidad, con una inversión de 29 millones de euros; y Jarquil construye en Sevilla una promoción para el Grupo ABU de 35 viviendas de alto nivel en el barrio de Narvión.
Suba construye oficinas en alquiler en Málaga
Gestilar compra suelo en Córdoba para construir 70 viviendas plurifamiliares; es la primera vez que promueve en Andalucía. Es novedoso que Inmobiliaria Espacio financie una promoción en Almería mediante “crowdlending”, a través de Civislend, con 114 inversores minoristas que esperan recibir en dos años un 7,46% TAE. Construir 20.000 metros cuadrados de oficinas en alquiler en Málaga es el ambicioso proyecto de la promotora Suba; el 60% se dedicaría a zonas polivalentes. Yugo inaugura su residencia para estudiantes en Sevilla, en el barrio de Bermejales, con 242 habitaciones en 6.500 metros de parcela, y una fuerte implicación medioambiental. Barceló Hotel Group invierte 40 millones en la compra y reforma del Hotel Barceló Carmen Granada, al que añadirá 22 habitaciones más. La inmobiliaria alemana Engel&Völjers abre en Sevilla tras hacerlo en Cádiz con la intención de intermediar 100 millones de euros en el inmobiliario, con la colaboración de 100 consultores externos.
Inversión de 1.100 millones para pisos en alquiler
Es una noticia relevante el anuncio de la ministra Raquel Sánchez, de invertir 1.100 millones de euros, de los que 258,8 ya han sido transferidos, para la compra de terrenos y construir 34.000 viviendas de alquiler asequible en 10 años. Se cuenta con la Entidad Pública Empresarial de Suelo, que ya ha puesto en marcha 17.539 viviendas, dentro del Plan de Vivienda de Alquiler Asequible; destaca que de los 475 millones presupuestados en 2018, en los recién aprobados presupuestos para 2023, figuran 3.500 millones para esta finalidad.
Observatorio Inmobiliario Diciembre 2022
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-