Andalucía es la principal beneficiada de los fondos y las actuaciones han subido entre 2019 y 2022
Pocas oportunidades se presentan para la reactivación de la economía como la de rehabilitar viviendas, principalmente con finalidad de mejorar eficiencia energética, para lo que las comunidades autónomas han recibido 498 y 1.389 millones en 2021 y 2022, siendo la principal partida para Andalucía. Analizamos los datos disponibles, así como otra estadística sobre visados de dirección de obra destinado a reforma y ampliación de edificios, actividades que sin duda son muy relevantes ante una posible ralentización en la promoción de vivienda.
En la tabla recogemos las aprobaciones provisionales de rehabilitaciones que se acogen a los planes estatales y autonómicos, y muestran una ligera caída en España de 69.212 en 2019 a 66.439 en 2021, y un incremento en Andalucía de 6.169 a 8.172 en esos dos años. Para 2022 hay datos del primer trimestre, pero la dificultad para proyectarlos es que estas aprobaciones no siguen un ritmo, sino que las peticiones se van acumulando y se conceden de golpe dando saltos la estadística. Estos embotellamientos muestran que las administraciones autonómica y local pueden hacer mucho para agilizar los trámites y completar la documentación de la que dependen las aprobaciones, aunque sean provisionales.
Tomando la media de los tres últimos años y teniendo en cuenta los fondos con que se cuenta, es razonable que en 2022 se den en España unas 80.000 y en Andalucía unas 10.000 aprobaciones “protegidas”, de las que Cádiz supondría el 27%, Sevilla el 18%, y del 12% al 6,5%, de más a menos, Córdoba, Granada, Huelva, Málaga, Almería y Jaén.
Otra tabla de interés es la que recoge los visados de obra nueva para reforma y ampliación de edificios. Los datos cambian poco entre 2019 y 2021, alrededor de 28.000 para España y 3.800 visados para Andalucía; disponemos de datos hasta mayo de 2022, por lo que seguramente se darán unas cifras ligeramente inferiores en el entorno de 25.000 para España y se mantendrán en algo más de 3.800 en Andalucía. Por provincias, destacan de más a menos, Málaga, Jaén, Sevilla, Córdoba y Cádiz, Huelva, Granada y Almería. La relevancia de estos visados es considerable, pues supone en 2022 el 20% de la cifra de vivienda iniciadas en España, y el 18% de Andalucía, por lo que rehabilitación, reforma, y ampliación pueden ser una forma de compensar una posible caída de la construcción.
Aprobaciones provisionales de rehabilitación
% relativos a planes nacionales y autonómicos de 2022 por provincias del total en Andalucía
Como síntesis de ideas destacamos el peso importante de las provincias de Cádiz y Sevilla en la rehabilitación “protegida” de viviendas, mientras que Málaga, Jaén y Sevilla lo son en reformas y ampliaciones. En segundo lugar, las comunidades autónomas y entidades locales deberían facilitar la tramitación de las rehabilitaciones para que las aprobaciones siguieran un flujo continuo y previsible; además, tendrían que ser proactivas, estableciendo objetivos, colaborando con empresas especializadas y estimulando a comunidades de propietarios. En tercer lugar, la importancia de estas actuaciones es considerable, como contrapeso de la cifra reducida de vivienda nueva que se inicia, y una posible ralentización en la construcción.
Rehabilitación y eficiencia energética
Hay preocupación por perder parte de los recursos europeos para la rehabilitación y eficiencia energética; de los hasta 6.800 millones hay ya transferidos 1.900 a comunidades autónomas, pero la Asociación Española de Fabricantes de Fachadas Ligeras y Ventanas (ASEVAFE), ANDIMAT, Asociación de Fabricantes de Material Aislante, y el propio Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), entre otros, han manifestado como los largos plazos de gestión crean incertidumbres. Mientras que comunidades como País Vasco, Navarra o Asturias, seguramente agotarán sus presupuestos, otras aún no han convocado los programas de ayuda. Esto se suma a la dificultad de concitar la voluntad de los vecinos en las comunidades de propietarios, lo que requeriría una actitud proactiva de ayuntamientos para conseguir que el parque de vivienda de España, el más envejecido de Europa con una media 41 años, se rejuvenezca.
Promoción de vivienda
Habitat Inmobiliario compra suelo en Sevilla invirtiendo 31 millones en 69 viviendas y 142 plazas de garaje en el barrio de Triana; son 7.500 metros cuadrados edificables con amplias zonas comunes. La promotora tiene actualmente 900 viviendas en comercialización en siete promociones en Sevilla, Mairena del Aljarafe, Dos Hermanas y Camas. Por otra parte, Activum Real State analiza el mercado de Córdoba donde hay 26 promociones de obra nueva de más de 1.800 viviendas, con un precio medio de 2.253 euros por metro cuadrado y precios medianos de vivienda de 233.000 euros. Los principales promotores son Neinor, Kronos, Insur, Metrovacesa, Getsa, Habitat, Aelca y Inmoclover. En Málaga la constructora familiar Bilba celebra su 20 aniversario destacando el valor de la excelencia en la actividad constructora; en el acto se debatió sobre el sector por parte de las empresas Urbania, Víveme, Datacasas y la propia Bilba.
Otras promociones residenciales
Líbere Hospitality promueve en Córdoba un “hostel” de 24 habitaciones para estancias de cierta duración, en un edificio singular; es el cuarto que abre en Andalucía. Y en Sevilla LIV Student de Valeo Groupe inaugura una residencia de estudiantes con 685 camas y diversas posibilidades individuales o no, e incluso pisos compartidos; las nuevas residencias de estudiantes siguen las fórmulas clásicas de los colegios universitarios con espacios y actividades de convivencia. Esta residencia y otras en Sevilla y Granada están promovidas por el fondo VStudent Aulis.
Segunda residencia
ASG Homes invierte 24 millones en 22 villas de lujo en Marbella, de 4 y 5 dormitorios y espaciosas zonas y servicios comunes. En Estepona Sunny Golf Taylor Wimpsey invierte 9 millones en 69 apartamentos que se venden a partir de 250.000 euros. En un informe, Panorama Properties relaciona en parte la expansión de vivienda de lujo con la nueva política impositiva en Andalucía. También en Estepona Exxacon promueve 102 viviendas de unos 100 metros cuadrados, con aislamiento térmico, puntos de carga para vehículos eléctricos, y amplias zonas comunes; están dirigidos a primera y segunda residencia y a inversores.
Comercial y logística
La cadena Aldi abre seis establecimientos en España de los que dos son en Granada y Almuñécar; Andalucía es la comunidad con más supermercados de Aldi, 91 establecimientos en total. También Lidl anuncia la apertura de un nuevo centro en Málaga. Green Logistics de Aquila Capital adquiere dos parcelas para construir un almacén de 52.500 metros cuadrados para una cadena minorista, y otro de 18.700, en un proyecto para varios inquilinos. La construcción se hace con certificado BREEAM de eficiencia energética. López Real invierte 40 millones en el parque comercial de Dos Hermanas, de 25.000 metros cuadrados de superficie, para 30 locales, en una zona donde se espera el desarrollo de 20.000 viviendas. El 35% de las inversiones en centros comerciales de la promotora está en Andalucía.
Observatorio Inmobiliario Octubre 2022
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-