El precio medio de la vivienda en España subiría un 0,9% este año, otro 0,5% el que viene y un 0,3% en 2024
Superada la incertidumbre provocada por la pandemia, el precio de la vivienda parece haber entrado en una fase de estabilidad con una muy ligera tendencia al alza, siguiendo la tendencia de 2019 cuando se moderaron sustancialmente los precios.
Esta es una de las principales conclusiones de la proyección de precios para el trienio 2022-2024 realizada por Euroval, la quinta tasadora española por volumen de facturación y cuota de mercado según el último ranking de la AEV. De acuerdo con los datos de esta proyección, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional subiría este año un 0,9%, otro 0,5% el que viene y un 0,3% en 2024, pasando en este mismo período desde los 1.652 euros a los 1.675 euros, con un incremento acumulado de 1,7%.
Naturalmente, se trata de estimaciones medias agregadas para el conjunto de transacciones, sin distinguir entre vivienda nueva y usada. No obstante, los autores del informe advierten que un ocasional aumento del peso específico de la vivienda nueva, sensiblemente más cara que la usada, podría influir en esta tendencia a la estabilidad de los precios en el medio plazo, revalorizándolos por encima de las previsiones. Pero es una hipótesis poco probable, pues la serie histórica reciente confirma que la vivienda nueva solo supone entre el 10% y el 12% de las compraventas en nuestro país. Mucho más que la tipología, en la evolución pronosticada por Euroval cuenta la disparidad de cada uno de los mercados territoriales.
Así, y por comunidades autónomas, hasta doce de ellas presentarían evoluciones en el precio por encima de la media nacional (se trata de valores calculados como media de las variaciones provinciales): La Rioja (8,2%), Castilla-La Mancha (8%), Andalucía (4,9%), Islas Baleares (4,8%), Murcia (4,4%), Galicia (4%), Extremadura (3,9%), Madrid (3,7%), Aragón (3,2%) , Cantabria (2,9%), Comunidad Valenciana (2,4%) y Asturias (2,3%). Por el contrario, solo cinco autonomías estarían por debajo de la media nacional: Cataluña (0,5%), País Vasco (-0,4%), Navarra (-0,6%), Castilla y León (-0,7%) y Canarias (-1,7%).
A pesar de este panorama, el informe de Euroval se muestra cauto con la evolución pronosticada, pues la volatilidad en el corto plazo todavía persiste. “La evolución de los precios residenciales dependerá mucho de las condiciones económicas, de las que el empleo es un buen indicador. Incluso en un contexto económico como el actual, con claros visos de recuperación macro y de demanda residencial, nos encontramos con unos precios trimestrales volátiles, con independencia de que suelan equilibrase anualmente para el conjunto de los tres años proyectados. Esto es lo que nos lleva a concluir que hemos entrado en una etapa de ligera estabilidad al alza en el precio de la vivienda”, se afirma en el informe.
Proyección precios medios vivienda 2024 Proyección precios y % variación 2021 -2024
Disparidad provincial
Por provincias, también la disparidad define la previsible evolución del precio medio residencial en el trienio proyectado. De hecho, apenas hay provincias que se ajustan a la evolución de la media nacional (1,7% para el período analizado). Por el contrario, son muchas las que desmarcan de esta media.
El informe de Euroval divide en tres grupos las provincias españolas, dependiendo de si el precio de sus viviendas oscilará al alza, a la baja o permanecerá estable en el período analizado. Como criterio de clasificación, el informe considera que una evolución positiva o negativa de en torno al 2% puede interpretarse como un indicador de estabilidad en los precios. De acuerdo con este baremo, en 29 provincias el precio de la vivienda se incrementará, en cuatro se reducirá y en otras 17 se estabilizará.
Toledo es la provincia donde el precio de la vivienda previsiblemente registrará un incremento más importante, del 15,5%, acentuándose de esta manera la tendencia al alza que la histórica localidad viene mostrando desde 2018. Albacete, con revalorizaciones del 11,2%, y Ourense, con un 9,9%, cierran el top three de este ranking. El resto de las provincias con una evolución positiva durante el trienio 2022-2024 presentan subidas que oscilarían entre el 8,6% y el 2,3%. Son las siguientes: Ciudad Real (8,6%), La Rioja (8,2%), Málaga (7,5%), Jaén (7,4%), Almería (7,3%), Cádiz (6,6%), Castellón (6,3%), Pontevedra (6,3%), Girona (5,9%), Tarragona (5,3%), Cáceres (5,2%), Lleida (4,9%), Balears (4,8%), Cuenca (4,4%), Murcia (4,4%), Granada (4,3%), Burgos (3,9%), Madrid (3,7%), Córdoba (3,4%), Zaragoza (3,4%), Valencia (3,0%), Ávila (2,9%), Cantabria (2,9%), Badajoz (2,8%), Teruel (2,8%) y Asturias (2,3%).
En el polo opuesto, únicamente cuatro provincias verían reducirse en valor de las compraventas hasta 2024: Barcelona (-7,4%), Palencia (-6,6%), Soria (-2,8%) y Segovia (-2,2%).
Finalmente, otras 17 registrarían una cierta estabilidad en la evolución de sus precios, como variaciones en su horquilla entre el +2% y el -2%. Estas 17 provincias son las siguientes: Sevilla (1,6%), Guadalajara (1,6%), Zamora (1,3%), Huesca (1,1%), León (0,8%), A Coruña (0,2%), Lugo (-0,1%), Bizkaia (-0,2%), Huelva (0,5%), Gipuzkoa (-0,5%), Navarra (-0,6%), Álava (-0,7%), Salamanca (-1,3%), Alicante (-1,4%), Santa Cruz de Tenerife (-1,7%), Las Palmas (-1,7%) y Valladolid (-1,9%).
Llama la atención, la acusada desigualdad de las evoluciones proyectadas para los dos principales mercados residenciales de nuestro país: Madrid y Barcelona. La proyección para Barcelona muestra caídas para los años 2022 (-2,4%), 2023 (-2,9%), y 2024 (-2,4%), con un acumulado total para el trienio del -7,4%, que contrasta significativamente, por ejemplo, con la subida proyectada del 1,7% para la media española. En realidad, tal y como señala el informe de Euroval y el INSTAI, la evolución proyectada no hace sino continuar la ralentización en los precios residenciales que ya se inició en 2019. Madrid presenta una previsible evolución sino diametralmente opuesta, si muy diferente, con subidas en 2022 (2,5%) y 2023 (1,4), una cierta estabilización en 2024 (-0,2%) y un acumulado para el trienio del 3,7%, más del doble que la media nacional. Situación que le permite concluir al informe lo siguiente: “Puede observarse que, tras un crecimiento sostenido desde hace tiempo (2013), el precio de la vivienda en Madrid tendría un ligero crecimiento dentro de una tendencia a la estabilidad”.
Por su parte, un importante mercado de vivienda en España como es la provincia de Málaga. tiene unos precios residenciales claramente al alza desde 2015, después de un período caracterizado por su fuerte ajuste. Así, la previsión del informe apunta un incremento del 4,3% este año, del 2,3% en 2023 y una estabilización del 0,8% en 2024, lo que arrojaría un acumulado del 7,4% para el período analizado. La previsión de Málaga contrasta llamativamente con la proyectada para Alicante, otro polo de vivienda residencial de nuestro país. De acuerdo con los datos del informe de Euroval los precios residenciales de la capital de la Costa Blanca entrarían en una fase de estabilización, con pequeños descensos en cada uno de los tres años analizados: -0,3%, -0,6% y -0,5%, respectivamente.
La proyección realizada por Euroval y el INSTAI se basa en un modelo vectorial autorregresivo (VAR) en función de la serie de precios y el número de ocupados, ya que existen evidentes signos de correlación entre ellos, donde ambas series han sido anualizadas para lograr una suavización de los datos trimestrales. La variable proyectada es el precio medio del metro cuadrado a nivel provincial y el dato de referencia para el cálculo de la evolución en cada uno de los tres años considerados –2022, 2023 y 2024– es el precio medio del metro cuadrado correspondiente al último trimestre de 2021.
Variación del precio medio de la vivienda (media nacional)
Observatorio Inmobiliario abril 2022
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-