Compraventa y precio de la vivienda en Andalucía
Es interesante comparar la evolución de las operaciones de compraventa con la del precio, ya que en el mercado de la vivienda no se ha dado un ajuste en el sentido intuitivo de funcionamiento de un mercado, esto es, ante una caída de la demanda de la vivienda una caída inmediata del precio. No ha sido así, lo que explica que se haya tardado en encontrar un equilibrio entre precios y compraventas.
El máximo de transacciones se da en 2006, cuando en España se compraron y vendieron más de 900.000 viviendas, y más de 157.000 en Andalucía; esto no ocurrió en todas las provincias, pues Cádiz alcanza el máximo un año antes, y Córdoba, Granada, Málaga y Sevilla un año después; aun así, para el conjunto de Andalucía 2006 es el año de máximos, pues Almería se desploma y no se compensa con las pequeñas subidas que aún se dan en otras provincias.
El mínimo se da en 2013, con 285.000 transacciones en España y 55.000 en Andalucía; aquí sí es general el año de mínimo para todas las provincias andaluzas. Desde entonces, se recuperan las compraventas hasta las cifras actuales, 590.000 en España, y 104.500 en Andalucía, que muestra una subida continua importante de las transacciones, pero con cifras que son un 33% inferiores a las de hace doce años.
Málaga representa hoy un porcentaje algo mayor en el total de compraventa de vivienda en Andalucía que entonces, con casi la tercera parte de todas las operaciones que se hacen.
Fuente Euroval e Instituto de Análisis Inmobiliario
Si vemos los precios, el máximo llega a 2008, cuando hacía dos años que se había frenado la compraventa de viviendas de forma muy significativa; en algunos lugares, no obstante, los precios ya se habían estabilizado un par de años antes.
En Andalucía, de un precio medio de 1.782 euros por metro cuadrado, se llega al mínimo de 1.208 en 2014; a partir de aquí sube hasta los 1.244 euros actuales. El mínimo no es general para 2014, pues Almería y Granada tienen su mínimo en 2015, y Huelva en 2016. Desde entonces, con diferencias entre provincias, y siempre de manera muy moderada, los precios van subiendo; en algunas provincias los precios medios se mueven con altibajos, como ocurre en Sevilla, con una caída en 2016, que fue un año irregular, donde los precios medios en Andalucía no se movieron con respecto al año anterior, aunque en 2017 y 2018 ya se observa una subida generalizada.
Los gráficos donde se comparan precios y transacciones para España y Andalucía, muestran un comportamiento similar; primero, un fuerte aumento de los precios y las transacciones; luego, un fortísimo ajuste en las operaciones de compraventa de vivienda, que no se corresponde con una caída similar en los precios; y posteriormente, cuando los precios se mantienen bajos durante un tiempo, una recuperación de las compraventas.
Aunque hay diferencias espaciales significativas, este comportamiento de los precios medios y las transacciones totales resulta indicativo del funcionamiento del mercado de la vivienda, que primero ajusta en cantidades, y luego en precios.
Habría que mencionar, una vez más, las diferencias que estas medias ocultan, pues en algunos mercados locales se observan aumentos sustanciales de ventas y de precios, mientras que otros, que crecieron por el efecto demostración de la burbuja, están estabilizados.
EN CORTO
Demografía y hábitos sociales, determinantes
La demografía y los hábitos sociales son factores determinantes de la demanda de vivienda, considerando un dato la capacidad de compra en relación con el precio y la financiación.
El INE ha publicado proyecciones a 15 años sobre la vivienda, y entre ellas destacan la tendencia a que Andalucía concentre el mayor número de hogares en 2033, con 3,53 millones, seguida de Cataluña, 3,45 millones y Madrid, 2,9, del total de 20,3 millones que se espera haya en España.
El aumento medio respecto a la situación actual sería del 10 por ciento. Para la promoción de vivienda es también importante saber que aumentarán los hogares unipersonales, que serán el 30 por ciento del total; los de dos personas serán los más frecuentes, y disminuirán los de más de dos. El 86 por ciento de la demanda va a pisos, en consonancia con el envejecimiento de la población.
Málaga acoge el Simed a mediados de noviembre
A mediados de noviembre se celebra en Málaga la 14 edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo, SIMED, muy orientado hacia la vivienda. Es destacable el esfuerzo que se realiza por profesionalizar cada vez más la promoción, construcción, comercialización y financiación de la vivienda, lo que se observa en la presencia activa de colegios profesionales y colectivos especializados, de arquitectos, aparejadores, ingenieros, peritos, abogados, administradores de fincas, y agentes de la propiedad. También la construcción sostenible es un aspecto a señalar en el Salón, no sólo en eficiencia energética, sino en cuestiones como la instalación para carga de vehículos eléctricos.