El tamaño medio de las viviendas que se construyen va cambiando con el tiempo, aunque no sigue un patrón fijo. Es una variable interesante de analizar para anticipar las preferencias de los compradores por un tipo determinado de vivienda, pero esto no es tan fácil de prever como parece, y la realidad no responde a los supuestos de que la demanda se dirija a viviendas más pequeñas.
En las viviendas unifamiliares, la superficie media en Andalucía presenta diferencias entre las provincias. Los datos están tomados de los visados de obra nueva, donde vemos que en el año 2000 las viviendas unifamiliares tenían una superficie media que oscilaba entre las más grandes de 163 metros cuadrados en Jaén, 153 en Málaga y 146 Córdoba, a viviendas más pequeñas en Sevilla, Granada y Almería en el entorno de los 130 metros cuadrados, y algo menos, 122 y 112, en Cádiz y Huelva. Este dato en 2007 varía significativamente, y se construyen viviendas mayores, en el entorno de 170 metros cuadrados, en Jaén, Córdoba y Cádiz, y entre 159 y 148 en Sevilla, Huelva, Granada, Málaga y Almería. El punto máximo se alcanza de manera general en 2015, y las viviendas están de media entre 246 y 200 metros cuadrados en Málaga, Almería, Cádiz y Córdoba, y en el entorno de los 185 metros en las otras cuatro provincias. Según las proyecciones de la tasadora Euroval para 2019, estos datos caen ligeramente y se estabilizan en torno a los 240 metros en Málaga, y en 177 en Granada, con la mayoría de las provincias entre 190 y 200 metros. Una razón, aunque no hay información que lo ratifique, para explicar este aumento del tamaño medio de la vivienda unifamiliar en los años siguientes a la crisis, es que las parcelas se habían comprado caras, y se trataban de aprovechar al máximo, con una mayor permisividad en las licencias que coincidió con la caída de la actividad constructora.
Tabla 1. Superficie media construida, metros cuadrados por vivienda
En cuanto a la vivienda en bloque, aunque se estandariza más el tipo de vivienda y los metros que debe tener, hay también diferencias en el tiempo y espaciales. En el año 2000 la media de vivienda visada estaba entre 114 metros cuadrados en Jaén, y 90 en Huelva; a diferencia de lo que ocurre con las viviendas unifamiliares, aquí sí hay una reducción en algunas provincias, y en 2007 en Málaga la media de vivienda construida en bloque es sólo de 89 metros cuadrados, y todas las provincias, a excepción de Córdoba que está en 113, se mueven entre 90 y 100 metros cuadrados. Una hipótesis es que esta reducción podría corresponderse con un aumento de los precios, que lleva a construir viviendas más pequeñas. Desde entonces el tamaño medio ha aumentado, y en la actualidad presenta divergencias significativas, con viviendas más pequeñas en Granada, y un incremento notable del tamaño en Córdoba Jaén y Málaga, y más de 100 metros cuadrados en las demás provincias. La explicación que se da a la tendencia, generalizada en toda España, a un aumento de la superficie media, es la demanda de reposición, esto es, cambio de la vivienda antigua por una nueva de más metros cuadrados. Como referencia podemos decir que actualmente la vivienda en bloque de obra nueva en España tiene 119 metros cuadrados de media, mientras que hace diez años era sólo de 97. Por otra parte, la oferta y demanda por tamaño de vivienda no coinciden, de manera que para las de mayor demanda, entre 90 y 100 metros cuadros, hay una oferta que es menor en 8 puntos porcentuales; por contra, para viviendas de más de 150 metros cuadrados, la oferta supera a la demanda en 14 puntos porcentuales.
Como resumen, el tamaño medio de la vivienda no sigue una tendencia lineal; se produjo una reducción y ahora vuelve a aumentar. En vivienda en bloque se constatan diferencias según respondan a la tendencia generalizada a cambiar a una vivienda más amplia, o a una demanda específica para viviendas pequeñas, por precio y tamaño de los hogares. Advertimos que los datos deben analizarse con cuidado, tanto porque se refieren a metros totales, no útiles, como porque la debilidad de la promoción en algunos períodos hace que la muestra sobre la que se calculan los metros medios por vivienda, sea escasa y poco significativa.
EN CORTO:
REORDENACIÓN DEL ENTORNO DE SANTA JUSTA
Las características de la nueva demanda de vivienda, influye en el urbanismo. Uno de los proyectos de mayor envergadura en Andalucía es la reordenación del entorno de la estación de Santa Justa en Sevilla, con 120.000 metros cuadrados para diversos usos, entre ellos la construcción de 500 viviendas, que casi a partes iguales serían de vivienda libre y protección oficial. Es una zona de paso muy intenso, con más de 9,3 millones de personas al año, lo que determina el planeamiento de unos terrenos que pertenecen en un 66,5% a Adif, y el 33,5% al Ayuntamiento.
AGILIZACIÓN DE LAS LICENCIAS DE OBRA
La especialización del sector de la construcción se ve en las características de las empresas que acuden al SIMA 2019, donde el 51% son promotoras, pero el resto se divide entre comercializadoras, 11%; consultoras, 7%; empresas proveedoras, 6%; portales inmobiliarios y gestoras o “servicers”, 4,5% cada una; y el resto consultoras tecnológicas, entidades financieras, y tasadoras. Hoy día se busca en estos eventos no sólo la acción comercial, para la que existen varios canales, sino el conocimiento de tendencias inmobiliarias, cómo se mueve la rotación de la oferta residencial, y las tecnologías que son aplicables en las distintas fases de una promoción.
Artículo elaborado por Euroval.
