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Observatorio Inmobiliario - Auge y caída de la vivienda en Andalucía

Una estadística interesante de analizar es la del parque de vivienda que proporciona el INE; parten de una cifra inicial, añadiendo cada año el total de vivienda nueva construida, más la rehabilitada, y restando la que sale del censo; con el censo se contrasta esa cifra del parque de vivienda. En este período de 2001 a 2023 el parque de vivienda en Andalucía aumenta en 1.169.360 viviendas, que es el 20% del total de lo que aumenta el censo en España. En 2001 había más de 3,5 millones de viviendas en Andalucía, que pasan a casi 4,2 millones en 2007, con un fuerte crecimiento del 17,2% en estos seis años. En el período siguiente de seis años, entre 2007 y 2013, el crecimiento cae a un 7%, tras el freno que supuso la crisis financiera e inmobiliaria; y en el período, también de seis años, que va de 2013 a 2019, es sólo de un 3%. La tendencia del período de cuatro años de 2019 a 2023, muestra una ligera subida que de continuar haría crecer el parque en Andalucía entre 2019 y 2025 en un 4%, lejos de los crecimientos de estos años pasados.

 

| Incremento del parque de vivienda 2001 – 2023 por provincia

grafico_vivienda

En el mapa vemos la evolución por provincias entre 2001 y 2023. Teniendo en cuenta que la media de Andalucía es un 33%, por encima de esta media tenemos, de más a menos, Almería, Málaga y Huelva; ligeramente por debajo, Cádiz y Granada; y entre el 26% y 24% Sevilla, Jaén y Córdoba. En 2023 Málaga tiene el 21,4% del total de viviendas en Andalucía, y Sevilla el 19,6%, mientras que, en el inicio de esta serie, en 2001, estos porcentajes eran 20,5% y 20,6%, respectivamente, con lo que Sevilla, que partía de un parque mayor de vivienda, pierde algo de peso.

El INE nos da también la distribución entre vivienda principal y no principal, y lo primero que salta a la vista en la tabla es la reducción de la vivienda no principal en el total de vivienda, que en 2001 era de media en Andalucía el 32% y actualmente es el 29%. Con la excepción de Jaén, donde el porcentaje de vivienda no principal sobre el total aumenta en el período considerado 8 puntos porcentuales, en todas las demás provincias o permanece más o menos igual, o cae, como en Málaga y Cádiz, 9 puntos porcentuales. Actualmente el porcentaje más bajo de vivienda no principal sobre el total de vivienda está en Cádiz, Sevilla y Córdoba; y por encima de la media de Andalucía, de menos a más, Málaga, Huelva; y en tres provincias Jaén, Almería y Granada, más del 35% del total de viviendas son viviendas no principales.

| Parque de vivienda total y de vivienda no principal

tabla joly julio
 

Algunas ideas que pueden sacarse intuitivamente de estos datos son:

Primero, el fuerte crecimiento del parque total de vivienda en Andalucía en los años 2001 a 2007, con una intensa caída de la tasa de crecimiento en los dos sexenios siguientes; desde 2019 hay una cierta estabilidad, pero el parque de vivienda crece a tasas relativamente bajas.

Segundo, el crecimiento del parque total de vivienda en las provincias es dispar, con un fortísimo incremento en Almería, y menor en Málaga y Huelva; en general, en las provincias costeras crece más el parque de vivienda que en las de interior.

Tercero, la vivienda que se considera no principal cae en este período 2001 a 2023, respecto al total de vivienda, con diferencias significativas entre las provincias; exceptuando Jaén la vivienda no principal cae sobre todo en Cádiz y Málaga, lo que podría indicar que el elevado precio de la vivienda deja poco margen a las familias para la compra de una segunda vivienda; y también que resulta atractiva la venta o alquiler de una vivienda no principal a quien busca una vivienda para vivir en ella. Y, por último, destacar que un porcentaje significativo del parque de vivienda, el 29%, son viviendas no principales, lo que ante el problema de la vivienda pone de relieve no sólo un tema de escasez, sino también de distribución.

En corto

Vivienda

Aelca y By Sales anuncian una promoción de 67 viviendas en Málaga, de 1 a 3 dormitorios, a partir de 213.000 euros más IVA. Se menciona la eficiencia energética de las viviendas y que disponen de amplias zonas comunes de usos varios. Culmia entrega las primeras 104 viviendas de su promoción en Sevilla, que consta de 239 viviendas de 61 a 131 metros cuadrados, y de 1 a 4 dormitorios, amplias zonas comunes y servicios; mencionan la incorporación de facilidades tecnológicas y calificación energética B, así como sistemas de salud en vivienda relacionados con la aireación e iluminación. También Culmia construye 54 viviendas en Almuñécar (Granada), entre 87 y 153 metros cuadrados, tanto para primera como segunda residencia, con amplias zonas comunes, y certificación energética B. Exxacon construye 91 vivienda en Casares (Málaga) de 2 y 3 dormitorios, y precio medio de 468.000 euros; un apartamento de 2 dormitorios 104 metros y 21 de terraza, con garaje y trastero cuesta 375.000 euros. La promotora anuncia también la inversión de 117 millones en Sevilla, dentro de su nuevo plan estratégico de negocio.

Alquiler y otros activos residenciales

Las iniciativas de construir para alquilar son ya significativas, principalmente en Madrid y Barcelona, a bastante distancia está Málaga, con 1.200 viviendas previstas de estas características; los inversores en estas promociones son SOCIMI, 42%, entidades financieras, 39%, y fondos y aseguradoras, 19%, en general quienes buscan una renta recurrente. El alquiler para la tercera edad es el objetivo de ASG Homes y Case Residencial que lanzan Olife Living, para gestionar 700 apartamentos con servicios integrales y una inversión de 200 millones; mencionan la importancia que tiene Andalucía en este proyecto. También es destacable la demanda que se observa de residencias estudiantiles, cifrándose en 14.500 plazas las necesidades hasta 2026, el 54% en Madrid y Barcelona, seguido de Sevilla, Málaga y Granada.

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Financiación y descuentos

Dentro del inmobiliario se ve interés por las promotoras en financiarse parcialmente a través de plataformas de inversión colaborativa; una de las más activas, Cinslend, comunica que en el primer trimestre de 2024 financia 19 millones de diversos proyectos, que van de un hotel, y residencia de estudiantes, a 109 viviendas, siendo Cádiz una de las ciudades donde financian. Como es ya habitual ante el verano, Servihabitat pone a la venta 1.300 activos inmobiliarios con rebajas de hasta el 30%, de los que 298 están en Andalucía; son inmuebles muy variados de primera y segunda residencia, pisos, casas, cercanos o no a ciudades.

Observatorio Inmobiliario

Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-

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