Metodología Tasador

Fases de trabajo del tasador de Euroval

La Metodología para realizar informes de valoración por parte del tasador en Euroval, la describimos en 2 fases: 

1. Elaboración

2. Control y Validación

Elaboración

1. Visita al inmueble

  • Comprobación del entorno en base a los equipamientos, comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento.
  • Identificación física del inmueble mediante inspección ocular. Comprobación de superficies, servidumbres visibles y su estado de ocupación.
  • Características de la edificación: constructivas, equipamientos, calidades, acabados, instalaciones, conservación, etc.
  • Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico.
  • Croquis y fotografías.

 

2. Estudio documental

  • Comprobación de su descripción registral y de las superficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los términos previstos en la metodología de valoración correspondiente.
  • Comprobación de posibles discrepancias con los datos catastrales : superficie, usos permitidos, linderos, antigüedad, elementos anexos …
  • Contratos de arrendamiento y documentación adicional, en el caso de bienes arrendados.
  • Valor máximo legal, para viviendas de protección pública.
  • Licencia de apertura para locales comerciales.
  • Proyecto visado y licencia de obras para inmuebles en construcción.
  • Estudio del planeamiento urbanístico para terrenos y solares, y en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora.
  • Datos económicos de los últimos 3 años y previsionales, para inmuebles ligados a una explotación económica.
  • Cualquier documentación que estime necesario el equipo tasador actuante.

 

3. Información y sondeo de mercado

  • Estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología, con el que es objeto de la tasación.
  • Sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relación al bien objeto de tasación

 

4. Cálculo de valores

  • El tasador cumplimenta toda la información recopilada en la aplicación informática SET – Sistema experto de tasación.
  • SET dirigido por los criterios técnicos corporativos y el tasador:
    • Obtiene las coordenadas geográficas de la ubicación del inmueble.
    • Obtiene la información catastral del mismo.
    • Obtiene las mapas y planos a incorporar en la tasación.
    • Obtiene los testigos comparables en función de sus coordenadas geográficas y características
    • Homogeniza los valores testigo con relación al bien objeto de tasación.
    • Calcula todos los valores técnicos exigidos por la normativa vigente.
    • Obtiene el valor de tasación de acuerdo a la finalidad exigida.

5. Observaciones y consideraciones finales

  • El tasador complementa con sus propias consideraciones y observaciones sobre el inmueble objeto de valoración las ya establecidas automáticamente por SET según los criterios técnicos corporativos.

 

6. Anexos a los informes de valoración inmobiliaria

  • Se incluirán en los informes de valoración planos de emplazamiento y situación del inmueble, y croquis acotados o planos del bien tasado.
  • Reportaje fotográfico del interior y exterior del inmueble.
  • Documentación utilizada por el tasador para la confección del informe, de acuerdo a la normativa y metodología de valoración utilizada.

Control y Validación

Control y Validación de expedientes

  • Es realizada por el departamento de control y validación de la sociedad formado por técnicos con experiencia en realizar tasaciones de más de 3 años.
  • Se revisan todos los expedientes, consultado la información generada por VAE (Validación asisitida Euroval) – aplicación informática propia, comprobando la metodología utilizada, revisando y corrigiendo en su caso, deficiencias encontradas y comprobando los valores obtenidos con los existentes en la base de datos externas de la sociedad.
  • Las exhaustivas comprobaciones realizadas por el departamento consisten en:
    • Correcta localización
    • Superficies (medición, registro, catastro)
    • Situación urbanística (suelos)
    • Testigos utilizados:
    • Comprobación de la fiabilidad de la fuente (particular, api, promotor)
    • Comprobación de la fiabilidad de la información en él vertida (valor, superficie, antigüedad)
    • En el caso de que toda la información contenida en el testigo se considere veraz, se procede a validar el testigo.
    • Comprobación de los valores: Valoraciones realizadas en la zona con anterioridad
    • Dispositivos estadísticos de valor: VAE
  • Cuando el departamento lo considere conveniente, devolverá el expediente al tasador, para que corrija las posibles deficiencias, entrando de nuevo el expediente cuando se recepcione nuevamente, en el circuito de validación.
  • Otras importantes funciones desempeñadas por el departamento son:
    • Seguimiento de la subsanación de las encontradas
    • Seguimiento y resolución reclamaciones de carácter técnico
    • Calificación de los técnicos tasadores
  • Todo este proceso se realiza asistido por SET – Sistema experto de tasación (aplicación informática de elaboración de tasaciones propia) y COM (aplicación informática de comunicaciones también propia)

VECA (Validación estadística contrastada y automatizada)

 

Cuando una tasación llega al departamento de validación viene acompañada por VECA, es el proceso que revisa una tasación previamente a que ésta llegue al validador y genera información de ayuda al proceso de validación.

De la información que VECA proporciona al validador, cabe destacar:

  • Requisitos específicos del cliente
  • Peculiaridades según la finalidad de la tasación
  • Estudio comparativo de valores de la zona y de la tasación:
  • Contrasta el valor de tasación con fuentes de valores internas de Euroval y fuentes externas.
  • Calidad de la muestra
  • Advertencias y condicionantes
  • Coeficientes de transformación de superficies.
  • Aspectos legales como el régimen de protección pública, el arrendamiento…
  • Coincidencia registral con otra tasación.
  • Control de situación del mercado
  • Documentación anexa.

VECA contrasta el valor de tasación con fuentes de valores internas de Euroval y fuentes externas.

  • Precios de vivienda y suelo del INE (Instituto Nacional de Estadística)
  • IAEMI (Informes y análisis económico para el mercado Inmobiliario).
  • Proveedor externo líder en volumen de ofertas de inmuebles
  • Mercados locales Euroval