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Marzo 2023 - Provincias donde el impacto del tipo de interés sobre el precio de la vivienda es más significativo

Provincias donde el impacto del tipo de interés sobre el precio de la vivienda es más significativo

Marzo 2023

Se encuentra evidencia en los análisis de la vivienda, de que aquellos mercados con niveles relativamente altos de precios son más sensibles a variaciones de los tipos de interés. Las razones que explicarían este hecho pueden ser diversas; entre ellas, que son mercados con precios muy altos y poco recorrido al alza, de manera que una dificultad añadida como es un aumento del tipo de interés repercute significativamente en la contención del precio. Otra razón sería que en mercados donde la vivienda es una inversión, el tipo más alto de interés supone que hay inversiones alternativas en activos libres de riesgo como la deuda pública. En el caso de mercados con bajos precios relativos, la demanda de vivienda como primera residencia se mantiene y asume el coste de los mayores tipos. Estos argumentos pueden utilizarse en sentido contrario para bajadas en el tipo hipotecario.
Tomamos una serie de datos de precios trimestrales, euros por metro cuadrado, desde 1995 hasta el último dato disponible, para las veinte provincias con mayores mercados reflejado por el número de operaciones de compraventa; y lo correlacionamos con el tipo de interés hipotecario último de cada trimestre, para el mismo período. Esta correlación tiene signo negativo, en el sentido de que el precio de la vivienda sube cuando el tipo de interés cae, y baja cuando el tipo de interés sube. Este dato de correlaciones, lo relacionamos a su vez con el dato de nivel de precios, de manera que comparamos para cada provincia, el impacto más o menos fuerte de los tipos de interés sobre la serie de precios, con el nivel más o menos elevado actual de precios.

Los resultados se recogen en el gráfico, donde 0 sería la ausencia de correlación y 1 una correlación absoluta; y los precios son un dato puntual reciente, expresado en euros por metro cuadrado. A simple vista, hay una cierta relación entre nivel de precios e impacto del tipo hipotecario, y puede trazarse una línea imaginaria ascendente que uniera los puntos o provincias, aunque con excepciones que se apartan de la misma.

tabla

En la tabla se especifica para cada provincia la correlación negativa de sus precios históricos con el tipo hipotecario; y se añade como referencia el nivel de precios medios unitarios reciente. Las correlaciones las expresamos en porcentajes. Podemos dividir las provincias en tres grupos:

Un primer grupo con correlaciones significativas cerca o por encima del 60%, incluye por orden de mayor a menor correlación, Baleares, Las Palmas, Barcelona y Madrid; Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Málaga, todas estas provincias, a excepción de Santa Cruz de Tenerife, tienen en común una alta correlación entre las series de precios y tipo hipotecario, y un alto nivel de precios medios, superior a los 1.700 euros por metro cuadrado. Estos mercados de vivienda deberían ser los más sensibles a las subidas de tipos de interés.

En un segundo grupo, con correlaciones por debajo del 60% y hasta cerca del 50%, se encuentran por orden de mayor a menor correlación, Sevilla, Alicante, Granada, Cádiz, Girona, Valencia, Asturias y Tarragona; a excepción de Granada todas estas provincias tienen en común unas correlaciones de precios con tipo hipotecario relativamente significativas, y precios medios similares, entre 1.400 y 1.300 euros por metro cuadrado. Serían mercados con un impacto medio de las subidas de tipos sobre los precios.

Y en un tercer grupo hay cinco provincias, Almería, Murcia, Castellón, Zaragoza y Toledo con correlaciones poco significativas entre sus precios históricos de vivienda y el tipo de interés hipotecario. A excepción de Zaragoza, con correlación baja y nivel de precios intermedio, las otras tres provincias tienen correlaciones bajas y nivel relativamente bajo de precios, por lo que el efecto de las subidas de tipos tendría un menor efecto en los precios.

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