En gráficos anteriores se puso de manifiesto cómo el precio de la vivienda evoluciona de forma muy heterogénea en España, y en alguna ocasión hemos analizado la evolución dispar del precio por barrios o distritos dentro de un municipio. Aunque podría suponerse una evolución del precio ligada a la renta de los barrios, esto no es una norma, y los precios siguen una dinámica no precisamente en el sentido en que podría esperarse.
El gráfico de este mes podría replicarse para muchas ciudades del país, pero hemos querido dedicarlo a la ciudad de Valencia, para ver este aspecto de la situación de la vivienda antes de las consecuencias devastadoras de la DANA.
Para realizar el gráfico se han tomado las transacciones reales de vivienda para la ciudad de Valencia durante el periodo que va de enero de 2020 a marzo de 2024. Sobre esas transacciones se han calculado diferentes series de precios por metro cuadrado para cada uno de los trimestres comprendido dentro del periodo: la media del total de compraventas, y lo que hemos denominado los precios de las viviendas más baratas (percentil del 5%) y la de las más caras (percentil del 95%).
En el gráfico se constata como las 3 series representadas tienen una clara tendencia alcista. El precio medio por metro cuadrado terminó con un incremento del 27,6% durante estos algo más de 4 años. La serie de los precios de las viviendas más caras experimentó un crecimiento muy alineado con la tendencia general de la ciudad, terminando el periodo con un incremento del 26,9%. Sin embargo, es la serie que representa los precios por metro cuadrado de las viviendas más económicas la que sufre una subida muy por encima de las otras dos series: el 45,3%.
Esto implica que, aunque en términos generales los precios han experimentado un incremento muy notable en el periodo analizado y para toda la ciudad, son precisamente las viviendas más económicas, normalmente adquiridas por familias de baja renta relativa, las que han experimentado una subida de casi el doble que el resto.
Si las rentas de estas familias no crecen de manera acorde a la evolución de los precios de las viviendas que podrían adquirir, la consecuencia será una menor capacidad de accesibilidad a la vivienda.
Cuestiones relativamente recientes como la compra para alquiler temporal y otras inversiones relacionadas, pueden haber influido si la demanda de este tipo de inmuebles se ha desplazado a la vivienda más barata.
Aunque aumentar sustancialmente la oferta de vivienda asequible era algo necesario en cualquier circunstancia, tras la catástrofe sufrida podría implementarse una nueva política de vivienda asequible, que al mismo tiempo proporcionara vivienda necesaria y rompiera la tendencia de fuerte elevación de los precios de las viviendas más baratas.
Variaciones del precio por metro cuadrado en la vivienda, ciudad de Valencia (variación calculada respecto del primer trimestre analizado, 2020-T1)
