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Observatorio Inmobiliario
Tomamos veinte años de precios de la vivienda, según medias trimestrales de tasaciones efectivamente realizadas. Para la media de Comunidad Valenciana los precios eran de 1.350 euros metro cuadrado en el primer trimestre de 2005, y en tres años suben a 1.700; desde entonces caen hasta por debajo de 1.200 euros durante un largo período, y suben a 1.672 con los últimos datos homogéneos disponibles. Esto deja una subida del 24% para el período de estos veinte años, pero a comparación punto a punto se da con variaciones irregulares en el mercado, y diferencias muy sustanciales entre provincias y ciudades.
Para la provincia de Alicante tenemos unos precios iniciales del período que tomamos como referencia de 1.495 euros por metro cuadrado, que en muy poco tiempo, en 2008, suben a 1.764, esto es, un 32%; caen luego hasta el entorno de 1.200 euros y en los últimos años suben con fuerza hasta los 1.771 euros, un 48% desde mínimos, y hoy prácticamente están igual que en la época de máximos, habiendo subido un 18,5% en los veinte años que consideramos. La provincia de Castellón inicia la serie con 1.365 euros por metro cuadrado, subiendo un 29% en dos años, hasta 1.761euros; la caída es muy intensa, a 1.050 euros, un 40%, y permanece así hasta años recientes en que vuelve a subir a 1.278 euros, un 22% desde mínimo y ligeramente por debajo del momento inicial. La provincia de Valencia tiene como cifra de partida 1.236 euros por metro cuadrado, con una subida del 33% en tres años, cayendo en un porcentaje similar a 1.100 euros ; en los últimos años sube un 53% hasta los 1.684 euros actuales, y en los 20 años considerados la subida es del 36%.
Si vemos las capitales, se constata que el momento de inicio de la serie los precios son en Alicante, 1.497, Castellón, 1.488, y Valencia 1.652 euros por metro cuadrado y las respectivas provincias, 1.495, 1.365 y 1.236; esto es, en Alicante los precios iniciales eran similares en la capital y en la provincia, en Castellón superiores en la capital, y en Valencia la diferencia era muy significativa para la capital. En el momento de máximos, entre 2027 y 2028, las diferencias entre las capitales y las provincias aumentan considerablemente, con precios para Alicante, Castellón y Valencia capital, de 2.003, 2.228, y 2.476 euros por metro cuadrado, respectivamente; y las provincias se quedaban de media en 1.764, 1.761 y 1.984 en el mismo orden. Los mínimos muestran caídas generalizadas, en Alicante prácticamente no hay diferencia entre la capital y la provincia, en Castellón la caída repercute más en la capital, que había subido mucho, y en Valencia ocurre igual que en Alicante; los datos de mínimos están en el entorno de 1.100 euros por metro cuadrado, y hasta 2015 aproximadamente no se recuperan los mercados. En lo que se refiere al momento actual, en Alicante los precios en la capital son de 2.025 euros por metro cuadrado, y los de la provincia 1.771 euros, los de Castellón 1.315 y 1.278, y en cuanto a Valencia, es donde la diferencia se ha ampliado más, con 2.542 euros por metro cuadrado en la capital y 1.684 en la provincia.
Las variaciones de precios de vivienda en veinte años se dan en un contexto de crecimiento del Índice de Precios al Consumo (IPC) del 52,5%, y del producto por habitante en Andalucía del 45%, sin que podamos identificar una relación causal entre inflación y crecimiento de la economía, y evolución de los precios en el mercado de vivienda, ya que los ciclos de vivienda son peculiares, sobre todo por la intensidad de las subidas en muy poco tiempo. Hay que tener en cuenta que las caídas se producen en un mercado con muy escasas transacciones, pues una característica de nuestro mercado de vivienda es que ajusta por compraventas, pero no por precio; además, análisis recientes, entre ellos los del Banco de España, apuntan a una cuestión demográfica en la fuerte demanda actual de vivienda, tanto por parte de compradores locales como foráneos.
En segundo lugar, la alarma que generan los precios se identifica con el fuerte incremento en los últimos cuatro años en algunas ciudades, dejando fuera del mercado a compradores locales cuyas rentas se quedan muy atrás de los precios de vivienda. En este sentido es interesante la referencia de las capitales respecto a la media de los precios provinciales, lo que podría medirse también para ciudades con mercados significativos de vivienda. Por último, podemos señalar que aunque el problema de los precios tiene un ámbito local de tratamiento, este repaso muestra que entre 2005 y 2008 se dio un fenómeno de contagio y subida general, tanto donde había una demanda clara como donde no.
