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Tomamos veinte años de precios de la vivienda, según medias trimestrales de tasaciones efectivamente realizadas. Para la media de Andalucía los precios eran de 1.391 euros metro cuadrado en el primer trimestre de 2005, y en muy poco tiempo suben a 1.806 en 2008 (30%); desde entonces caen hasta un mínimo de 1.206 en 2014 (menos 33%), y suben a 1.741 (44%) con los últimos datos homogéneos disponibles. Esto deja una subida del 25% para el período de estos veinte años y un 44% desde mínimos, pero esta comparación punto a punto se da con variaciones irregulares en el mercado, y diferencias muy sustanciales entre provincias y ciudades.
En la provincia de Almería se parte en 2005 de 1.272 euros por metro cuadrado, y sube a 1.730 en 2008, luego hay un larguísimo período en un entorno de 1.100, y se recuperan los niveles iniciales en 2024; actualmente los precios están en 1.310. La serie se inicia en Cádiz con 1.447, y sube en 2008 a 1.962; desde entonces cae y se mantiene ente 1.200 y 1.400 ya en 2021, y en 2025 sube hasta 1.765. Córdoba parte de 1.165 euros por metro cuadrado, y sube en 2007 a 1.556, cayendo a niveles de 1.100; es un mercado muy estable con precios en 2025 de 1.183. Granada registra en 2005 1.148 euros por metro cuadrado, que pasan a 1.527 en 2008; se mantiene luego en el entorno de 1.000 a 1.110, y ahora está en 1.479. Huelva tiene en inicio 1.281, y alcanza 1.800 en 2008; caen a unos 1.000, y ahora está en 1.353. Jaén tenía unos precios bajos de 800 euros por metro cuadrado en 2005, y pasa a 1.139 en 2008; luego cae por debajo de 800, y actualmente está en 840. El patrón de incremento y caída es similar, pero no el de recuperación de precios y, sobre todo, la intensidad de las subidas recientes.
Es de interés comparar la evolución en la provincia y capital, y como ejemplo tomamos Málaga y Sevilla. En la provincia de Málaga en 2005 los precios eran de 1.909 euros por metro cuadrado y 1.782 en la capital, y en 2008 los precios suben a 2.348 y 2.425, respectivamente; la caída llega en 2013 a 1.447 en la provincia y 1.256 en la capital, y desde entonces pasa a 2.708 y 2.893 en 2025, con crecimientos en estos veinte años del 42% y 62%. Pero si comparamos el momento actual con el de mínimos, en unos pocos años los precios de Málaga capital han subido un 130%, y un 87% en la provincia. Sevilla es un mercado más equilibrado, que parte de 1.384 euros por metro cuadrado la provincia y 1.771 la capital, con subidas en 2008 de 1.791 en 2008, y muy fuertes en la capital, 2.606; las caídas son a 1.208 y 1.420, respectivamente, y luego suben hasta 1.674 y 2.313 en 2025.
Estas variaciones de precios de vivienda en veinte años se dan en un contexto de crecimiento del Índice de Precios al Consumo (IPC) del 52,5%, y del producto por habitante en Andalucía del 49,5%, sin que podamos identificar una relación causal entre inflación y crecimiento de la economía, y evolución de los precios en el mercado de vivienda, ya que los ciclos de vivienda son peculiares, sobre todo por la intensidad de las subidas en muy poco tiempo. En segundo lugar, la alarma que generan los precios se identifica con el tremendo incremento en los últimos cuatro años en algunas ciudades, dejando fuera del mercado a compradores locales cuyas rentas se quedan muy atrás de los precios de vivienda. Un tercer aspecto es la evolución relativa de precios en capitales y provincias, con el caso de Sevilla capital con precios mucho más altos, y el de Málaga, donde los precios medios son similares. Por último, hay que señalar que aunque el problema de los precios tiene un ámbito local de tratamiento, este repaso muestra que entre 2005 y 2008 se dio un fenómeno de contagio y subida general en todas las provincias, tanto donde había una demanda clara como donde no.
EN CORTO
Living
Cordia Homes inicia 500 viviendas de lujo en Mijas (Málaga), de las que 70 en una primera fase, en 6 edificios con zonas comunes sofisticadas; para atender una demanda diversa tienen entre 1 y 4 dormitorios, y de 77 a 380 metros cuadrados. Lagoom Livoing construye 109 viviendas de protección oficial en alquiler en Málaga ciudad, en 7 edificaciones con 8.726 metros cuadrados, de 1 a 3 dormitorios, zonas comunes y coworking, enfatizan la sostenibilidad y eficiencia energética con certificación BREEAM. Ginko y Adeas Home promueven y San José construye, 173 viviendas libres de las que el 40% están ya comercializadas, en zona litoral de la ciudad de Málaga. Neinor Homes también en Málaga invierte 125 millones para construir 429 viviendas, 168 en una primera fase, en zonas comunes con muy diversos usos; mencionan que han desarrollado ya 14 proyectos en la provincia. El gobierno de España cede a SEPES 8 antiguas cárceles para construir 1.332 viviendas en alquiler asequible, que valora en 78 millones; dos de ellas son las de Córdoba y Sevilla. En cuanto a residencias, Reza ha renovado su residencia universitaria en Almería, con 300 plazas y 9.000 metros cuadrados construidos, han mejorado la eficiencia energética y ampliado espacios comunes; en Andalucía tienen activos en Málaga, Granada y Almería.
Otros sectores del inmobiliario
Grupotel adquiere su primer hotel en Andalucía, situado en Conil de la Frontera, y hasta ahora propiedad de Wingenia. Hipoges vende 7.500 suelos distribuidos por toda España, de los que 400 están en Almería, y son de uso residencial, industrial y rústico. PGMI Real Estate se alía con Pithos para desarrollar logística urbana de auto almacenamiento para empresas, y tiene en cartera 17 instalaciones, de las que 2 en Andalucía. Insur ha finalizado un edificio de oficinas en Málaga invirtiendo 37 millones en 10.900 metros cuadrados construidas en siete plantas, y capacidad para 850 puestos de trabajo; buscan una elevada calificación energética y de sostenibilidad. Entrenasas abre en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla) un centro comercial y de entretenimiento con 25.000 metros cuadrados, y prevé cinco aperturas más en Andalucía; Entrenúcleos está considerado uno de los desarrollos urbanísticos más ambiciosos de España, con previsión de hasta 22.000 viviendas.
Noticias del sector
El empleo en la construcción crece un 3,4% año a año, con 1,52 millones de ocupados, de los que el 17% del total en Andalucía, el 75% son de nacionalidad española, y el 25% extranjeros; se reparten en orden de importancia en actividades de construcción especializada, construcción de edificios, e ingeniería civil. Como aspecto negativo se señala que el 55,5% tiene más de 45 años, y la escasa presencia de la mujer en la construcción. La actividad del sector es fuerte, y hasta septiembre se calculan operaciones inversoras de 12.900 millones muy superiores a las del mismo período del año pasado, determinadas por grandes operaciones entre las que destacan la compra de residencias por parte de Nido (Brookfield Assets) a Liversa y de Stepstone y CredyKite a Vitalia Home; la mitad de las operaciones son por extranjeros, muy concentradas en Madrid y Barcelona, con un 8% en Andalucía. Se tratan por orden de relevancia de viviendas y residencias, hoteles, locales minoristas, salud y colegios, oficinas, e industrial y logística; y las rentabilidades esperadas están entre 4,5% y 6,5%, frenadas por el alza de precios en los mercados.
