El análisis de nuestro Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) confirma que, si bien porcentualmente las compras por extranjeros se sitúan por debajo de las registradas antes de la pandemia, en número de unidades ya están claramente por encima
La compra de vivienda por extranjeros, uno de los factores claves en la estabilidad y crecimiento del mercado turístico-residencial de nuestro país, ya roza el nivel de transacciones que tenía antes del estallido de la pandemia. Es la principal conclusión a la que llega un análisis realizado por la tasadora Euroval, la sexta tasadora española por volumen de facturación y cuota de mercado según el último ranking de la AEV, en el que repasa la evolución de la compra de vivienda por extranjeros desde 2007. El análisis realizado por Euroval cuantifica el porcentaje de estas compras sobre el conjunto de las transacciones en cada comunidad autónoma y para el total nacional.
De acuerdo con los datos de Euroval, los extranjeros compraron en 2021 el 15,3% de las casas que se vendieron en España. Se trata de un porcentaje ligeramente superior al de 2020 (14,7%) y algo inferior al de 2019 (16,9%), si bien estos porcentajes deben ponderarse respecto al total de operaciones realizadas en estos tres años. Así, y aunque en términos relativos el porcentaje de compras extranjeras el pasado sobre el total nacional fuera inferior al de 2109 (15,3% y 16,9%, respectivamente), no ocurre los mismo cuando las transacciones se expresan en valores absolutos. Mientras en 2019 se vendieron 84.263 viviendas a extranjeros (el 16,9% de las 501.085 transaccione de ese año según el INE) en 2021 la cantidad llegó a las 86,524 (el 15,3% de las 565.523 viviendas vendidas en España); esto es, en torno a un 3% más. Por su parte, en 2020 las compras de extranjeros ascendieron a 61.114 unidades, el 14,7% de las vendidas en España ese año (415.748).
Como se apunta en el análisis de Euroval, “la compra por extranjeros como porcentaje de las compraventas totales (vivienda nueva y usada) en España, ha crecido muy significativamente en la última década, pasando de porcentajes inferiores al 10%, a cercanos al 20% en 2015, y suponiendo en la actualidad el 15,3% del total de las compraventas de vivienda. Esto ocurre, además, en un entorno de intensa actividad en el mercado de la vivienda en España. En este sentido, puede decirse que la demanda por parte de extranjeros se ha mantenido incluso en épocas bajas del mercado, cobrando además un impulso en los años recientes”.
TENDENCIA AL ALZA
El análisis de Euroval cuantifica asimismo el impacto que la compra por parte de extranjeros tiene en el volumen global de transacciones a nivel de la comunidad autónoma. También aquí, 2021 ha supuesto una clara recuperación tras el retroceso provocado por la pandemia en 2020. Hasta cuatro comunidades autónomas superan en 2021 los porcentajes de 2019: Aragón (9,9% vs. 9,6%), Principado de Asturias (5,5% vs. 5,2%), Baleares (39,5% vs. 35,5%) y Canarias (30,8% vs. 30,4%).
Otras nueve comunidades mantienen porcentajes similares, con variaciones, siempre a la baja, mínimas y en ningún caso superiores al medio punto porcentual: Andalucía (15,9% vs. 16,1%), Castilla-La Mancha (8,8% vs. 9,3%), Castilla-La Mancha (8,8% vs. 9,3%), Castilla y León (4,9% vs. 5,4%), Extremadura (2,8% vs. 3%), Galicia (3,7% vs. 3,8%), Navarra (9,2% vs. 9,3%), País Vasco (4,3% vs. $,5%) y La Rioja (11% vs. 11,4%).
En el polo opuesto únicamente cinco comunidades presentan evoluciones claramente negativas, en valores porcentuales, en 2021 respecto a 2019: Cantabria (4,3% vs. 5,5%), Cataluña (14,8% vs. 16,5%), Comunidad Valenciana (28,5% vs. 34,1%), Comunidad de Madrid (8% vs. 9,7%), y Región de Murcia (23,4% vs. 26,8%).
MARCADA CONCENTRACIÓN
Según los datos del análisis de Euroval, las compras en la Comunidad Valenciana en 2021 supusieron el 27,4% de las transacciones realizadas por los extranjeros en nuestro país. Un porcentaje similar, aunque algo inferior, a la media de la comunidad desde el inicio del actual ciclo alcista, en 2015, que es para este período del 28,6%.
Junto a la Comunidad Valencia, Andalucía y Cataluña son las otras dos comunidades que presentan un porcentaje más alto de compras por extranjeros sobre el total nacional. En el caso de Andalucía este porcentaje es del 20,7%, superior incluso al registrado en 2019, justo antes de la pandemia (18,2%). Más moderado, aunque muy significativo es el volumen de compras extranjeras en Cataluña, que en el pasado año fue del 14,9% sobre el total, ligeramente por debajo del porcentaje previo a la pandemia (15,3%). El análisis de Euroval llama la atención que solo estas tres comunidades concentran el 63% de las ventas de viviendas a extranjeros en nuestro país.
En el resto de las comunidades, la importancia de las compras extranjeras sobre el total de transacciones a nivel nacional desciende notablemente. En Canarias solo supone el 7,3%, solo dos décimas por encima de Madrid (7,1%) y otras cinco sobre Baleares (6,8%). Los porcentajes de las otras comunidades oscilan entre el 5,4% de la Región de Murcia y el 0,3% de Extremadura.
ALICANTE, A LA CABEZA
Por provincias, solo en Alicante los extranjeros compran una de cada cinco viviendas que adquieren en nuestro país. Un porcentaje (19,4%) muy superior al de cualquier otra provincia española. En la segunda posición de este ranking, aunque muy lejos, se sitúa Málaga (12,6%), seguida de Barcelona (8%), Madrid (7,1%), Baleares (6,8%), Valencia (5,9%) y Región de Murcia (5,4%).
La distribución geográfica del porcentaje de compras por extranjeros sobre el total nacional constata su marcada preferencia por las provincias costeras y, más concretamente, las localizadas en el litoral mediterráneo y los dos archipiélagos, que en conjunto sumaron más del 80% de las operaciones realizadas por extranjeros en nuestro país en 2021.
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