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Para este artículo tomamos datos tasados de precios por metro cuadrado de vivienda para los años completos de 2024 y 2025; al ser precios medios de todo un año y en un mercado continuamente al alza, los precios son algo inferiores a los últimos que aparecen publicados.
En la tabla recogemos esta información y vemos, primero, que la media española tanto la vivienda nueva como la usada es superior a la de Andalucía; y en estos dos años la vivienda nueva y usada crecen en España un 10,4% y 11,2%, tasas similares a las que se dan en Andalucía.
| Incremento de precios de las capitales
Esta similitud de porcentaje de crecimiento hay que matizarla porque al ser sustancialmente más elevado el nivel de precio de la vivienda nueva que la usada, el incremento en euros es mayor. Segundo, la información anterior se vuelve heterogénea cuando, en vez de medias agregadas, tomamos ciudades específicas, y vemos las tasas de variación de viviendas nuevas y usadas, que recogemos para las capitales en el mapa. Así, las capitales Granada, Sevilla y Córdoba muestran diferencias que van de 5,5 a 4,1 puntos porcentuales (pp) entre lo que varían los precios de la vivienda nueva y la usada, Almería es algo más, 6,5 pp, y en Málaga, aunque la diferencia de 5,8 pp no es muy diferente, hay que tener en cuenta que se debe a un fuerte incremento de ambas, del 18,1% en vivienda nueva y 12,3% en usada; en Cádiz hay una diferencia muy pequeña entre lo que suben ambos tipos de vivienda, en Huelva es muy elevada, porque la vivienda usada permanece estable, y Jaén es un caso especial donde la vivienda nueva sube más que la usada. Las ideas que sacamos de este segundo punto es que en las capitales andaluzas la vivienda usada sube más que la nueva, con la excepción mencionada; las tasas a que crecen ambas son en general muy elevadas; y hay diferencias significativas en las variaciones entre las capitales, que no se explican por el nivel de los precios.
| Tabla 1. Precio €/m2 de la vivienda nueva y usada en Andalucía
En tercer lugar comparamos las diferencias en euros por metro cuadrado entre la vivienda nueva y usada en las capitales, que es entre 200 y 350 euros en Jaén, Cádiz, Huelva Sevilla y Granada; esta diferencia es de 500 euros en Almería y Córdoba, y de 600 en Málaga. La idea que surge de esta comparación es que la vivienda nueva está atendiendo a una demanda que paga precios caros, sobre todo en Málaga, donde la vivienda nueva tiene un precio medio de 3.599 euros por metro cuadrado, y la usada 2.994; en el otro extremo está Jaén con 1.541 y 1.317 euros. Si vemos la capital en el contexto de la provincia, en Málaga, por ejemplo, hay una diferencia de 379 euros en los precios medios de capital y provincia, mientras que en Sevilla es de 670 y en Cádiz 1.000 euros, lo que significa que en Málaga la diferencia entre la capital y la provincia es reducida -todo es caro -, mientras que en Sevilla y Cádiz, hay oportunidades de viviendas más asequibles en la provincia, que quitan presión sobre la capital. A modo de conclusión final podemos decir que, dentro de un contexto de fuerte crecimiento de los precios tanto de la vivienda usada como de la nueva, es conveniente analizar los mercados locales e identificar las dinámicas concretas que dan lugar a la formación de precios en estos dos mercados diferentes.
EN CORTO
Vivienda
Aurora Homes entrega 70 viviendas de alquiler asequible en Granada, de una promoción de 150, invirtiendo 18,5 millones, y el sector público aporta 2,6 millones de subvención del Plan Vive; también Civisland financia viviendas de precio limitado en El Puerto de Santa María (Cádiz). Metrovacesa ha vendido en Sevilla 70 viviendas asequibles, que forman parte de un proyecto de 33,9 millones y se integra en el barrio futuro de Isla Natura. Inbisa, con la constructora Bilba y la financiación de Kutxabank, inicia las obras de 297 viviendas en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla), de 2 a 4 dormitorios en una urbanización de 12.000 metros cuadrados. En Gines (Sevilla) Caralca construye 101 viviendas, 20 ya vendidas, de 1 a 3 dormitorios, y la colaboración del Ayuntamiento integrando espacios y servicios municipales de ocio. En régimen cooperativo Unico Homes desarrolla una promoción unifamiliar de 4 dormitorios, en Mairena del Aljarafe (Sevilla), señalando los altos estándares en eficiencia energética. Exacon desarrolla 60 viviendas de 1 a 3 dormitorios en Alhaurín de la Torre (Málaga) en una parcela de 6.183 metros cuadrados, invirtiendo 20,5 millones. Habitat entrega dos promociones en las que invierte 50,4 millones, en Torremolinos y Estepona (Málaga) con un total de 139 viviendas de entre 1 y 4 dormitorios; destacan las calidades de edificación, eficiencia, y servicios comunes de alto nivel. Insur tiene un proyecto en Estepona (Málaga) para construir 111 viviendas, y otro de 16 viviendas en Marbella (Málaga); la promotora cuenta con más de 1.000 unidades en desarrollo en Andalucía Oriental, de las que 900 en la Costa del Sol, y recientemente ha sido noticia por la fuerte subida de sus acciones en bolsa.
Hoteles, supermercados
En un estudio de Cushman&Wakefield de ocupación hotelera, y en lo que se refiere a Andalucía, contrasta en 2025 la máxima ocupación en Málaga con el 82,4%, y la mínima en Marbella, 67,2%, afectada por una mayor estacionalidad y elevado precio medio de la habitación, de 366 euros, que sufre un incremento anual del 11%; en el otro extremo, en Córdoba, el precio medio es de 106 euros. El ingreso por el total de habitación disponible sube para una media europea un 1,2%, en España este dato es un 4,8%, y en Andalucía destacan Marbella con un 11%, Granada 10%, y Córdoba 3%. Aldi refuerza su presencia en Andalucía con tres establecimientos en Palma del río, Pozoblanco, y Dos Hermanas; es la comunidad con más establecimientos, 110 de 500 en España.
Financiación, inversión inmobiliaria
El ICO recibe una inyección de capital para invertir 14.000 millones en vivienda de alquiler asequible. España, según CEBRE, es hoy el país europeo más atractivo para la inversión inmobiliaria por la confianza que genera su economía; en 2025 recibió 18.400 millones y se espera que en 2026 sea entre 19.000 y 21.000 euros, principalmente en el residencial; es peculiar que en la encuesta el 88% de los inversores consideran criterios ESG en sus decisiones de inversión. Andalucía es la segunda comunidad donde se encuentra el grueso de los 1.000 activos inmobiliarios, principalmente viviendas sin posesión, que por 120 millones vende Hipoges a inversores institucionales.
