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Es conocida la dificultad de cuantificar la oferta de alquiler temporal turístico. El Instituto Nacional de Estadística (INE) elabora una encuesta periódica, que incluye todas las unidades de vivienda amueblada registradas para este fin; estos datos pueden discrepar de fuentes municipales o portales de oferta, pero están calculados de forma homogénea y permiten comparaciones.
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|Tabla 1 – Apartamentos turísticos estimados provinciales 2024/2025
En la tabla 1 recogemos para España, Andalucía y las ocho provincias la variación entre 2024 y 2025; el incremento en las compraventas lo calculamos entre los dos primeros trimestres de esos años, para tener una referencia de cómo se mueve por una parte la oferta de apartamentos, y por otra la demanda de vivienda libre que requiere otro tipo de oferta. En la media española el incremento de apartamentos es porcentualmente el doble 30% que el de las compraventas 15%, y para Andalucía, prácticamente igual, en el entorno del 22% y 23%. Sin embargo, hay una fuerte disparidad entre provincias, pues en Almería, Cádiz y Huelva el aumento de los apartamentos es mayor que el de las compraventas; en Córdoba Granada, Jaén y Málaga, suben más las compraventas, y en Sevilla es prácticamente igual. Un dato importante es el de la ocupación por apartamento, que es de 49% para media española y más del 62% en Andalucía, sin tener en cuenta el número de plazas por apartamento que está de media en 3,75.
|Tabla 2 – Apartamentos turísticos estimados en algunas capitales 2025
En la tabla 2 tomamos los términos municipales de Córdoba, Granada, Málaga y Sevilla, y encontramos algunos datos significativos, pues en las capitales se encuentran el 73%, 43%, 18% y 80% del total de apartamentos de la provincia; así pues, Córdoba capital y sobre todo Sevilla concentran los apartamentos turísticos, y en Granada un 57% de la oferta está en otras poblaciones. En Málaga el fenómeno se extiende significativamente por distintas localidades, y Torremolinos, Marbella, Mijas, Nerja, Fuengirola y Benalmádena tienen -en orden decreciente-entre 2.400 y 725 apartamentos estimados; en Almería, Roquetas, Vera y Níjar entre 670 y 230; Barbate en Cádiz 472, y Almuñécar en Granada 350. Pero, como decimos, hay una diversidad considerable de situaciones y, como muestra, La Iruela, en Jaén, con apenas 1.800 habitantes, tiene 200 apartamentos, que permiten alojar a casi 900 personas, pero de forma muy estacional, con una ocupación media del 13,3%; la actividad de apartamentos tiene declaradas 47 personas, que suponen el 5% del empleo del municipio. En cuanto a ocupación, en Málaga capital es del 85%, superior a la media del 72% de la provincia, en Sevilla del 70%, Granada 66% y Córdoba, 51%, todas ellas superiores a las del conjunto provincial. Representamos en el mapa los porcentajes que cada provincia supone en el total de apartamentos de Andalucía, donde está el 15,5% del total de los apartamentos que estima el INE para España.
|Porcentaje provincial de apartamentos turísticos - Sobre el total de Andalucía 2025
Las ideas que se desprenden de estos datos son las siguientes. Primera, destaca el reducido empleo que crea esta actividad, con sólo 7.700 trabajadores dados de alta en Andalucía, unos 3 por apartamento, por lo que una parte de servicios deben ser subcontratados. Segunda, el caso que mencionamos de La Iruela sugiere ideas para un tratamiento pormenorizado en el ámbito local, haciendo hincapié en el empleo y la despoblación en su caso. Tercera, para municipios de cierto tamaño, los apartamentos, en fuerte crecimiento, suponen un desajuste con la demanda para habitar a largo plazo, teniendo la inversión en apartamentos un efecto encarecedor y restrictivo en el mercado de vivienda. En suma, la complejidad del fenómeno de los apartamentos se aprecia en la diversidad de circunstancias espaciales, lo que muestra la necesidad de una regulación común, pero también la consideración diferenciada de esta actividad, tanto para una política como para estrategias de inversión.
EN CORTO
Vivienda
Aedas Homes construye en Granada 65 viviendas, que se añaden a las 878 que en 12 promociones, tienen en la ciudad; son viviendas de 2 y 3 dormitorios con zonas comunes de usos diversos, y se menciona especialmente la construcción industrializada en fachadas, dentro del plan estatal que impulsa esta tecnología de construcción, junto, en este caso, a sistemas para alcanzar una calificación energética alta. Metrovacesa invierte 37 millones en 104 viviendas en Sevilla, entre 77 y 138 metros cuadrados, con calificación energética AA, materiales ecoeficientes, carga de VE, energía propia, y medios de aprovechamiento de aguas pluviales para riego.
Otros temas del inmobiliario
UPG tiene en construcción 36 proyectos internacionales de logística en alquiler; dos de ellos están en Andalucía, uno UGP Park Córdoba, y otro UGP Park Dos Hermanas, ya pre alquilados en torno al 75%. J.P. Morgan Asset Management, actuando en nombre de inversores institucionales, y Grupo Lar, suscriben un acuerdo para invertir en viviendas de alquiler de corta duración, con un objetivo de 5.000 camas en 5 años; entre las cuatro ciudades donde actúan se encuentra Málaga y no buscan tanto el alquiler turístico como a profesionales móviles y en remoto, con zonas comunes y servicios compartidos en los inmuebles; ya hay más de 32.000 camas de estas características en España. Los grupos hoteleros aprovechan una buena situación financiera para devolver anticipadamente préstamos de la Sociedad Española de Participaciones Industriales (SEPI); es el caso de Hotusa, que ha devuelto los 241 millones recibidos, reconociendo la labor de SEPI y el respaldo obtenido en la complicada situación para el sector en 2020. Por otra parte, las menores cargas financieras permiten al sector hotelero actuaciones de mejora y rehabilitación en las que vuelven a ser activa la financiación bancaria.
Nueva normativa de construcción y valoración
La Orden ECM 599/2025 de 10 junio tiene cuatro aspectos destacables. Uno es armonizar las características de las autorizaciones previas, que permitan iniciar la obra antes de la licencia; se incluye aquí como requisitos el presupuesto de ejecución material del proyecto, el registro de las autorizaciones, y la declaración de obra nueva, teniendo estas circunstancias que figurar en una advertencia en las valoraciones de la obra en curso. Un segundo aspecto es que se estandariza lo que se considera superficie no útil, en general todo lo exterior, y espacios de alturas reducidas; además, para valorar hay que identificar cada una de las superficies: terrazas, trasteros, garajes, con su valor correspondiente. El tercer aspecto es la obligatoriedad de aportar certificado energético en la tasación, y se espera que el grado de calificación sea un elemento en la valoración del inmueble. Por último, y en consonancia con las expectativas del BCE de que se reflejen los riesgos medioambientales en las garantías hipotecarias, se formaliza esta cuestión para riesgos de inundación, incendio, o sequía, entre otros.
