Ir al contenido
Para aproximarnos a la dinámica de variación de precios y transacciones comparamos datos medios de un trimestre con el correspondiente de un año posterior, y vamos incorporando un trimestre nuevo, comenzando en el cuarto de 2023, y terminando en el tercero de 2025, último para el que se disponen de datos homogéneos. No son datos de ofertas sino de operaciones efectivamente realizadas de vivienda libre, y usada. Andalucía sigue en los precios una tendencia similar a la española, que se mueve en variaciones entre el 7% y 12% para estos cuatro períodos con los que trabajamos, con un incremento reciente en Andalucía que llega casi al 13%.
|Tabla 1. Variación de precios de vivienda en Andalucía
La primera conclusión es que los precios medios suben, pero además lo hacen a tasas crecientes. Por provincias, y para el período más reciente, Málaga es el 16% y en el entorno del 13% está Granada; entre 10% y 11%, Almería, Cádiz, Huelva y Sevilla; y del 8% Córdoba y Jaén. Si miramos los cuatro períodos, las tasas de Córdoba, Jaén y Sevilla son bajas al inicio, y un poco más altas en Almería y Huelva; sin embargo, Málaga muestra un movimiento de precios del 11%, 12%, 13% y 16%, y aunque menos también Granada y Cádiz tienen incrementos crecientes. La segunda conclusión es que, aunque en el último período que consideramos todas las provincias tienen incrementos significativos, la observación de los cuatro períodos muestra diferencias, y así Málaga encadena subidas siempre de dos dígitos, mientras que en Sevilla, por ejemplo, hay más estabilidad en el crecimiento de los precios. Como referencia en valores absolutos en el primer trimestre que consideramos y en el último, el precio por metro cuadrado pasa en Andalucía de 1.466 euros a 1.722, siendo el más bajo el de Jaén, 798 y 837, y el más alto el de Málaga, 2.152 y 2.670 euros, respectivamente.
Tomamos los mismos cuatro períodos para compraventas, destacando la caída general de su evolución a partir del segundo trimestre de 2024; resulta interesante que desplazando la observación sólo un trimestre, para España la variación en las compraventas pasa de 15% al 3,5%, y algo similar ocurre para Andalucía. En el período más reciente es sólo el 3% en España y 1% en Andalucía, y por provincias, ya desde el segundo trimestre de 2024 hay caídas importantes en las compraventas en Málaga, con menor magnitud se da también en Granada y Huelva, el mercado sigue estando fuerte en Sevilla y Almería, y es excepcionalmente dinámico en Jaén.
|Tabla 2. Variación de transacciones en Andalucía
Todo esto, medido para los períodos que estamos considerando; además, hay que ponderarlo con la información que recogemos en el mapa, pues Málaga es el 25,6% de todas las compraventas de Andalucía, Sevilla el 18,2% y Jaén sólo el 6,3%. Nuestra tercera conclusión, teniendo en cuenta las dos anteriores, es que, para la media de Andalucía, estamos ante variaciones fuertes y generalizadas en los precios, pero la tendencia de las compraventas varía mucho entre provincias. En suma, las expectativas para este año 2026 se forman a partir de la relación entre precios y transacciones, que en algunos mercados son de pocas transacciones, pero de viviendas muy caras, mientras que otros, aunque sean más pequeños, se muestran dinámicos; todo ello plantea la necesidad de conocer bien los mercados locales y los factores específicos que pueden estar influyendo en el tipo de oferta, la formación de los precios, y cómo se produce el ajuste entre oferta y demanda.
|Transacciones por provincias
% sobre el total de Andalucía 4T2024 – 3T2025
EN CORTO
Residencial
Habitat promueve 149 viviendas en Mairena del Aljarafe (Sevilla) de 2 a 4 dormitorios con garaje y trastero, desde 263.000 euros, en 5.000 metros cuadrados de zonas comunes con servicios muy diversos; actualmente la promotora tiene en la localidad otras 435 viviendas, realizando una inversión total de 71 millones. Metrovacesa entrega 46 viviendas en Isla Natura, Sevilla, con una inversión en esta fase de 12 millones, cuentan entre 1 y 4 dormitorios, eficiencia energética A, y un sistema especial de aerotermia y ventilación; en la zona se espera un desarrollo total de 2.800 viviendas. También Metrovacesa construye en Sevilla 89 viviendas en altura de once pisos, invirtiendo 30,6 millones, en un proyecto con jardines y espacios de usos diversos. Inmobiliaria Osuna y Jarquil tienen previsto finalizar en los próximos meses 80 viviendas en Granada, de 1 a 4 dormitorios, energéticamente muy eficientes; desde 1962 Inmobiliaria Osuna realiza proyectos que han contribuido a la transformación de la ciudad. La constructora Jarquil avanza en la promoción de Cimenta Desarrollos de 156 viviendas en Roquetas de Mar (Almería), en cuatro bloques y pareados, son viviendas de alto estándar en materiales y climatización. Grupo Insur construye con Cosentino otro residencial de lujo de 125 viviendas en Mojácar (Almería) de 1 a 3 dormitorios. Dentro de la construcción de alto nivel, Culmia tiene en Cala de Mijas (Málaga) 155 viviendas en cinco bloques de cinco plantas, de 1 a 3 dormitorios; destacan la calificación energética A y la sostenibilidad del proyecto en todas sus fases. Por su parte, y también en el segmento de lujo, Aedas Home construye en Estepona (Málaga) 67 viviendas de 2 y 3 dormitorios.
Operaciones, financiación, cooperativas
La Socimi Gavari Properties vende a un grupo inversor gestionado por Bravo Iberian Partners, una cartera de 80 viviendas y un local en Málaga, distribuidas en siete edificios y dedicada al alquiler a largo plazo. Civisland alcanza 90 millones de financiación de pequeños inversores de todas las edades, en los nueve primeros meses del año, con 35 proyectos en 2025; hasta ahora han conseguido 245 millones y financiado 140 proyectos que en un 82% son del residencial, en Andalucía operan en Sevilla y Málaga. Activum adquiere, con un préstamo de 134 millones de Cheyne Capital, el hotel de cinco estrellas Fairmont de San Roque (Cádiz), con 311 habitaciones y dos campos de golf. Libra Gestión abre delegación en Andalucía, en Rota (Cádiz), y lanza dos proyectos de 100 viviendas libre y social, en régimen cooperativo. En una fase muy inicial, también en régimen cooperativo y con colaboración institucional, Galivivienda proyecta construir 317 viviendas en Málaga.
Otros subsectores del inmobiliario
Un informe de Savills sobre los 22 outlets que hay en España menciona el incremento del 38% de tiendas en los últimos cinco años; en Andalucía destacan el complejo Fashion Outlet en Sevilla y la ampliación prevista de McArthur Glen Designer con 13.000 metros cuadrados adicionales, en Málaga. Grupo Insur se alía con OneCowork para abrir un edificio de 2.200 metros cuadrados en Málaga, la mayoría de los espacios de coworking del edificio están ya comercializados. Según datos de la consultora JLL, Madrid, Barcelona y Sevilla lideran el mercado de residencia de estudiantes; Sevilla con 9.200 plazas y más de 2.100 en desarrollo; Málaga tienen 5.400 y 2.000 en desarrollo, y del total de los 1.700 millones de inversiones en el sector en 2025, Málaga captó el 10%, Granada el 7% y Sevilla el 5%; son inversiones que están muy concentradas pues sólo Livensa Living realizó el 38% del total. All Iron y Libere inauguran en Sevilla un inmueble rehabilitado con 47 apartamentos turísticos con 170 plazas, en dos edificios comunicados. La cadena Día, que se incorpora al Ibex Medium Cap, moderniza su red logística destacando el centro de Sevilla, de 53.000 metros cuadrados y 230 empleados, que sirve a 235 tiendas, y prevé la remodelación del de Málaga, de 64.000 metros cuadrados.
