La sostenibilidad se consolida aceleradamente como tendencia más allá de la eficiencia energética
¿Cómo ha sido, en su opinión, el año 2021 para el sector inmobiliario?
La recuperación de la actividad inmobiliaria comenzó ya en 2020, con las expectativas generadas por la vacunación, pero la permanencia de los contagios afecta a parte del mercado y tiene efectos diversos en subsectores. La logística lidera las inversiones con 1.850 millones previstos en 2021, cambiando la demanda a ciudades medianas por la extensión de la venta “on line”.
También la inversión es fuerte en supermercados, con unos 600 millones en este año. Otros sectores como el hotelero, oficinas y locales tienen mayor incertidumbre, aunque se dan operaciones sustanciales con visión de largo plazo, aprovechando precios muy convenientes. En cuanto a vivienda, se recupera la situación de 2019, con crecimientos moderados, pero mantenidos.
La vivienda nueva continúa siendo cara y de oferta escasa, aunque los visados de vivienda podrían superar los 100.000, cerca de la cifra de 2019. Precios y transacciones se mueven discretamente en la vivienda usada, que es la parte sustancial del mercado (en torno al 85%), sin que pueda hablarse ni de un mercado débil ni tampoco con tensiones.
¿Qué tendencias consolidadas durante la pandemia cree que han venido para quedarse?
Las tendencias no responden necesariamente a las circunstancias de la pandemia, y se recuperan las que ya se daban con anterioridad. Hay, no obstante, nueva demanda de espacios en el sector de la salud, oficinas y laboratorios. La tendencia que parecía surgir por el trabajo híbrido resulta incierta dada la tendencia general de las compañías hacia el trabajo presencial; la Encuesta de Población Activa confirma la reducción del trabajo híbrido que se había dado en los trimestres álgidos de la pandemia, y aunque supere los datos de 2019, no parece que afecte significativamente a las estrategias inmobiliarias.
Por otra parte, los espacios de trabajo compartidos tienen un cierto impulso. Diferente es el claro desplazamiento hacia la compra “on line”, con los efectos sobre adecuación de locales y logística a que nos referíamos antes. Una tendencia que sí se consolida de manera acelerada es la sostenibilidad en el sector inmobiliario, yendo más allá de la eficiencia energética.
A su juicio, ¿cómo afectarán estos cambios al mercado y a sus operadores?
Deteniéndonos en el que puede ser más significativo, la búsqueda de la sostenibilidad, hay varios aspectos a considerar. Uno, que la sensibilidad sobre el tema es muy grande en la Unión Europea, no en vano en España el 30% de las emisiones de CO2 provienen de edificios. Otro, que el sector público se ha implicado en ello como muestra el RDL de octubre, para impulsar la rehabilitación edificatoria. Y tercero, es llamativo el aumento de visados para ampliación y rehabilitación de viviendas, que supone en 2021 el 22% de todos los visados de obra que se piden.
También los cambios afectan a las estrategias de edificación, y no es extraño que el Círculo Inmobiliario celebre su 30 aniversario bajo el lema “Sector inmobiliario y sostenibilidad”, y que haya ya dos compañías españolas del sector inmobiliario en el índice “Dow Jones Sustainability”. Puede decirse que hay una transición de lo que se denomina “WILD” (“Wasteful, Idle, Lopside, Dirty”, antieconómico, sin propósito, desequilibrado, contaminante) a “CLIC” (“Circular, Lean, Inclusive, Clean”, circular, eficiente, inclusivo, limpio); es quizás algo exagerado, pero refleja la orientación actual de la actividad productiva inmobiliaria.
Cuál es la aportación de la consultoría en lo que algunos han dado en calificar como un cambio de paradigma en el sector
Las demandas van más allá de estudios de mercados específicos, y se extienden al seguimiento de proyectos, como construir para alquilar, “due diligence”, y estudios de carteras inmobiliarias. Destaca también la valoración de empresas, al igual que demandas por parte del sector público. Recientemente se plantea la valoración de los activos, en la transformación de las cédulas hipotecarias en bonos garantizados europeos.
Es significativa la incorporación de la eficiencia energética a la valoración, y la consideración en cuanto a requisitos de capital del riesgo del subyacente hipotecario, según la propuesta reciente de regulación al Parlamento de la UE. Todas estas son cuestiones que exigen capacidad de asesoramiento.
¿Piensa que los fondos Next Generation servirán para impulsar la actividad inmobiliaria en España? ¿Por qué?
Los fondos tienen como prioridad proyectos que respondan a dos claves: digitalización y sostenibilidad. La ley estatal de acceso a la vivienda que cubre de 2022 a 2025 es el ámbito en que pueden desarrollarse proyectos que cuenten con financiación de fondos europeos. Las líneas ICO para rehabilitación se dotan con 1.100 millones para avales, y habrán de suscribirse convenios con las comunidades autónomas para la rehabilitación de edificios públicos. Por otra parte, hay que pensar en iniciativas privadas para desarrollar los proyectos de inversión pública que prevén hasta 10.000 millones de euros en este período; ya para 2022 los presupuestos públicos cuentan con 3.290 millones de euros, lo que multiplica por 5 la inversión en vivienda.
¿Qué papel pueden desempeñar las consultoras en este proceso?
El acceso a los fondos se da en el ámbito de la rehabilitación para reforma energética, pero no exclusivamente. Las certificaciones de calidad y mejora de eficiencia que pueden hacer elegible un proyecto necesitan un conocimiento profundo de los activos inmobiliarios. Disponemos ya de una nueva legislación sobre certificación energética, que se muestra exigente con la forma de llevarla a cabo, y la mejora de niveles de eficiencia que se establecen de forma muy concreta para acceder a financiación, ha de medirse y constatarse de manera fehaciente.
Los requisitos que se exigen en el mercado a fondos sobre las características “verdes” de sus activos inmobiliarios, hay que aplicarlos también en los proyectos que pretendan acceder a fondos que tienen como misión el impulso a la economía dentro de la reducción de la huella de carbono y la competitividad digital.
Cómo afronta su compañia este nuevo horizonte post-covid en cuanto a servicios, organización, estructura, proyectos…
En Euroval nos adaptamos a las necesidades del sector principal de nuestra actividad que es la tasación ECO, esperamos que las transacciones de viviendas con garantía hipotecaria se mantengan, con lo que este mercado sigue siendo muy significativo. Las valoraciones para activo bancario fueron elevadas en 2020 y han disminuido, pero aumentan las valoraciones solicitadas por empresas y particulares para diversas finalidades, así como la consultoría en cuanto a revisiones e informes técnicos, y seguimientos de proyectos.
Al mantenerse nuestro volumen de actividad, creciendo en 2021, hemos de adaptarnos organizativamente al mercado y su entorno, pues hay interés en un campo amplio de tipos de propiedad, y los clientes necesitan que sus activos inmobiliarios sean relevantes para el mercado. Desde hace años nos apoyamos en una tecnología de análisis y sistemas innovadora, y en un equipo humano bien formado e integrado en la cultura de calidad y precisión técnica de la empresa. De esta forma, estructura, organización, servicios y proyectos se construyen en torno a una sólida y distinguible imagen de marca.